1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание The Grand подтверждено в базе DLD как находящееся в районе Al Khairan First, мастер-проект Dubai Creek Harbour. Анализ дальше проводится именно по этим локациям, никаких переименований или маркетинговых замен не требуется — все выводы строятся по real DLD-району.
2. Структура и объём сделок
По 1-комнатным квартирам (1BR) в The Grand зарегистрировано 217 сделок. Это достаточно крупная выборка для анализа динамики цен как на уровне дома, так и для сравнения с мастерпроектом и районом в целом. За последние 12 месяцев совершено 40 сделок 1BR по The Grand, а по району Al Khairan First (фактически весь Dubai Creek Harbour) — 1922 сделки по 1BR, что подтверждает высокую ликвидность.
3. Динамика цен за м² — дом, мастер-проект, район
The Grand (1BR): средняя цена за м² в последние 12 месяцев составила около 25 066 AED/м². В течение последних 3-х лет наблюдался последовательный рост и значительные колебания: минимальный квартальный уровень был ниже 18 000 AED/м² (2020-2021), затем постепенно рост и в 2024 году средние значения по 1BR колебались в интервале 23 000–27 500 AED/м² по кварталам.
Dubai Creek Harbour (мастер-проект, 1BR): динамика схожа, но значения чуть ниже — за последние 12 месяцев средняя цена сделки по аналогичным квартирам составила около 26 000 AED/м². В последние кварталы 2024 года и начале 2025 года средние значения приближались к 24 000–27 000 AED/м².
Al Khairan First (район): поскольку весь район охватывает Dubai Creek Harbour, показатели идентичны мастерпроекту — 26 000 AED/м² по последнему году.
4. Анализ рынка аренды
В системе DLD за последние 12 месяцев не зарегистрировано арендных контрактов (Ejari) для 1BR квартир ни по The Grand, ни по Dubai Creek Harbour, ни по району Al Khairan First. Аналогически, не выявлено ни одной валидной аренды по 1BR за этот период даже по всему району. Следовательно, фактическую рыночную аренду и ROI рассчитать по данным DLD невозможно.
5. Оценка справедливой доходности и ROI
Из-за полного отсутствия данных о зарегистрированной аренде по 1BR в DLD за последние 12 месяцев, невозможно назвать ни одну адекватную DLD-подтвержденную ставку аренды для The Grand, мастер-проекта или рынка района. Соответственно, любые численные оценки доходности и инвестиционной «справедливой цены» указать нельзя. Данная ситуация типична для новых проектов и сказывается либо отсутствием долгосрочной сдачи в аренду, либо задержкой в регистрации договоров в DLD.
6. Выводы и перспективы
— The Grand — ликвидный объект с активным вторичным и первичным рынком: по 1-комнатным ежемесячно фиксируются сделки.
— Дом исторически стоит выше или сопоставимо с остальными проектами Dubai Creek Harbour по ценам за м².
— Динамика за 3–4 года положительна: рост среднего уровня цен, особенно после 2022 года.
— Отсутствие данных по аренде исключает возможность формального расчёта рыночной доходности, ROI и справедливого диапазона покупки для инвестора. Анализ арендного потенциала возможен только после появления контрактов в DLD.
— Спрос со стороны покупателей остаётся устойчивым, что делает объект интересным для дальнейших наблюдений и, возможно, спекулятивного прироста капитала, однако до появления фактической аренды доходный профиль оценить нельзя.
Рекомендуемые статьи
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Serenia Residences North – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 33: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Oceanz 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Paragon by IGO: данные DLD и реальные сделки
