1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD здание Chaimaa Avenue 2 относится к району Al Barsha South Fourth и входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все последующие бенчмарки строятся строго по этому району и мастер-проекту.
Объём данных: Всего по дому зафиксировано 161 сделка купли-продажи, что говорит о заметной ликвидности на первичном и вторичном рынке. По аренде по проекту в DLD зафиксировано не менее 42 контрактов именно по студиям.
2. Динамика и структура сделок купли-продажи
По сделкам в доме активность сосредоточена в 2021–2025 годах, наибольший всплеск был в начале эксплуатации (4 кв. 2021 – 1 кв. 2022 и далее массовые сделки, характерные для новостройки при передаче ключей). После этого продажи становятся более равномерными и устойчивыми:
— 2021, 4 квартал: 16 сделок
— 2022, 1 квартал: 59 сделок (пик ввода в эксплуатацию)
— 2023, всего по кварталам: 43 сделки
— 2024, 2-4 кварталы: 19 сделок (данные 4 кв. могут быть не полными)
— 2025: сделки продолжаются
Динамика средней цены за м² (студии, все сделанные сделки, отчистка аномалий по площади и цене) показывает плавный рост с коррекцией на волатильность:
— 4 кв. 2021: ~ 9 376 AED/м²
— 1 кв. 2022: ~ 9 552 AED/м²
— 1 кв. 2023: ~ 9 938 AED/м²
— 3–4 кв. 2023: ~ 12 466 – 12 879 AED/м²
— 2 кв. 2024: ~ 13 521 AED/м²
— 4 кв. 2024: ~ 15 413 AED/м²
— 1 кв. 2025: ~ 13 769 AED/м²
Типичный диапазон площади студий в этой выборке – от 20 до 100 м² (как правило, реальные студии подразделяются на 30–45 м², однако встречаются и компактные варианты).
3. Районный и объектовый бенчмарк по продажам
Район Al Barsha South Fourth (строго по данным DLD, только студии, та же очистка):
— Отмечается плавный тренд роста средней цены за м² с ~ 10 000 AED в 2021 году до более 15 000–17 000 AED/м² в 2024–2025 годах по свежим кварталам.
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по студиям в районе – 17 466 AED/м² (более высокая величина относительно дома).
За последние 12 месяцев показатель средней цены по самому дому Chaimaa Avenue 2 по студиям оказался недоступен (в базе за этот период видимо не было чистых сделок по нужным параметрам), поэтому финальный бенчмарк по цене за м² приводится только для района.
4. Динамика и уровень аренды
В базе DLD зафиксировано значительное число арендных контрактов по студиям как по дому, так и по району.
Динамика средней ставки аренды за м² в год по Chaimaa Avenue 2 (студии):
— 2 кв. 2023 – 1 089 AED/м²
— 3 кв. 2023 – 2 563 AED/м² (аномальный всплеск/выброс, в последующих кварталах возвращается к норме)
— 2–4 кв. 2024 – 1 074–1 234 AED/м²
Средний уровень аренды по дому за последние 12 месяцев – 1 145 AED/м²/год.
По району Al Barsha South Fourth динамика по студиям следующая:
— Стабильный плавный рост с 600–700 AED/м² в 2020–2021 до 900–1 150 AED/м² в 2023–2024 году.
— Текущий уровень аренды за последние 12 месяцев по району: 1 273 AED/м²/год.
5. ROI, справедливый диапазон цены и анализ доходности
— Данные по продаже в районе: 17 466 AED/м² (последние 12 месяцев, студии)
— По дому за тот же период валидных сделок почти нет (no data), поэтому ROI и справедливую цену считаем по району.
— Средняя аренда за тот же период по дому: 1 145 AED/м²/год, по району: 1 273 AED/м²/год.
Брутто-доходность по району (ROI_brutto):
— По району = 1 273 / 17 466 ≈ 7,3% годовых
Нетто-доходность (ROI_net) с учётом входящих расходов (примерно +8% к цене покупки):
— ROI_net ≈ 7,3% / 1,08 ≈ 6,8% годовых
Справедливый («инвестиционный») диапазон цены за м² для целевой доходности 7–8% годовых:
— Нижняя граница (8%): 1 273 / 0,08 ≈ 15 913 AED/м²
— Верхняя граница (7%): 1 273 / 0,07 ≈ 18 186 AED/м²
Текущий рынок районо находится строго внутри справедливого диапазона — признаков существенного дисконта или премии нет.
6. Выводы по ликвидности и перспективе
— По дому и району зарегистрировано большое количество сделок и арендных контрактов, ликвидность для студий высокая.
— Долгосрочный тренд по ценам — устойчивый рост в среднем на 8–12% в год по району, собственная динамика по дому синхронизирована с районом.
— Доходность для инвестора на студиях сопоставима с типовой по городу (6,5–7,5% нетто при правильной стоимости входа).
— Признаков локального перегрева или падения спроса не отмечается: показатели ROI сбалансированы, диапазон цен справедливый.
— Такие уровни оборачиваемости (частота сделок + аренды) делают студии в Chaimaa Avenue 2 привлекательными как для владения, так и для инвестиций, особенно при стремлении к диверсифицированному портфелю в Jumeirah Village Circle.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Chaimaa Avenue 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Chaimaa Avenue 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Damac Maison The Distinction – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SOL BAY: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Creek Rise Tower 2 – анализ 2026
