1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD здание Chaimaa Avenue 2 расположено в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все последующие сравнения по району и мастер-проекту строятся исключительно на этих значениях.
Структура и объём данных: В DLD зафиксировано 161 сделка купли-продажи по Chaimaa Avenue 2 (35 из них — студии), а также 179 контрактов аренды. В районе Al Barsha South Fourth объём сделок по квартирам превышает 19 000 только за последние 12 месяцев, ликвидность и спрос подтверждаются крупной выборкой как по продажам, так и по аренде.
2. Динамика и анализ продаж
Сделки по студиям (аналогам «0BR») в Chaimaa Avenue 2 фиксировались в течение нескольких лет. Квартальная динамика средней цены за м² с четвертого квартала 2021 года отражает значительный рост:
— В конце 2021 — начале 2022 цена за м² находилась в диапазоне 9300–9700 AED.
— В 2023 был значительный скачок: третий и четвертый кварталы — 12 400–12 800 AED/м².
— В 2024 (до текущей даты) зафиксирован пик 15 400 AED/м², для студий, правда, объём сделок ограничен.
За последние 12 месяцев средняя цена продажи за м² по всем сделкам Chaimaa Avenue 2 (всех типов квартир) составила 11 600 AED/м² (по студиям за этот период новых сделок не было). В соседних проектах и в целом районе Al Barsha South Fourth средняя цена за м² за последние 12 месяцев — 15 075 AED/м², то есть продажи в Chaimaa Avenue 2 шли со средним дисконтом около 23% к району.
По квартальной динамике в районе наблюдается стабильный рост: с начала 2020 года средняя цена за м² выросла почти вдвое — с 8 000 до свыше 15 000 AED/м² к середине 2024 года.
3. Динамика и структура аренды
По Chaimaa Avenue 2 арендные контракты на студии (аналог 0BR) — в выборке DLD их 42, из них 11 заключены за последние 12 месяцев. Средняя годовая арендная ставка по этим контрактам составила 1 145 AED/м². Для аналогичных квартир по району средняя ставка аренды за м² за последние 12 месяцев — 1 040 AED/м². Вывод: спрос на аренду студий в Chaimaa Avenue 2 выше среднего по району, как и ставка аренды.
Квартальная динамика по дому свидетельствует о стабильности ставок: в пределах 1 020–1 230 AED/м², что подтверждает наличие уверенного арендного спроса. В районе разброс межквартальных значений невелик, что характерно для зрелых арендных сегментов.
4. Сравнительный анализ доходности (ROI) и диапазона инвестиционно справедливой цены
— По Chaimaa Avenue 2, на уровне всего дома (всех типов квартир): средняя цена продажи за м² в последние 12 месяцев — 11 608 AED, средняя аренда студий — 1 145 AED/м² в год.
— По району Al Barsha South Fourth: цена — 15 075 AED/м², аренда — 1 040 AED/м².
Расчёты доходности:
— Грязная доходность (ROI Brutto) в Chaimaa Avenue 2 — около 9,86% годовых (1 145 / 11 608), что значительно выше средней по району (6,9% — 1 040 / 15 075).
— Для корректной оценки для инвестора нужно учесть сопутствующие расходы на сделку и простои. Чистая доходность (ROI Net) для дома составляет примерно 9,2% годовых (брутто ROI делится на 1.07 — учёт всех входных издержек), для района — порядка 6,5%.
Оценка справедливой цены для инвестора с целевой доходностью 7–8% годовых:
— Для Chaimaa Avenue 2: арендная ставка 1 145 AED/м² даёт диапазон справедливой цены для инвестора 14 300–16 360 AED/м². Текущая средняя цена (11 600 AED/м²) оказывается на 19–30% ниже верхней границы диапазона.
— По району Al Barsha South Fourth: диапазон инвестора — 13 000–14 850 AED/м², при текущей средней цене в 15 075 AED/м². Реальный рынок близок к «верхней» оценке, дополнительные инвестиции дают доходность ниже 7%.
5. Общие выводы и перспективы
Chaimaa Avenue 2 обладает хорошей ликвидностью и устойчивым спросом на аренду студий. Цены на покупку здесь устойчиво ниже средних по району, при этом ставка аренды выше, а доходность на вложенный рубль — одна из самых высоких по району. За последние 2 года и цена, и аренда росли с опережающей динамикой относительно среднего по городу сегмента.
Для инвестора покупка студии или аналогичного лота в Chaimaa Avenue 2 на данный момент привлекательнее, чем по району в целом, как по текущему доходу, так и по потенциалу дальнейшего роста капитала. Диапазон рыночной цены находится существенно ниже порога, при котором доходность опустится к типичным для района 7–8%. Наличие крупных объёмов сделок и аренды подтверждает высокую ликвидность и реальный спрос как среди конечных пользователей, так и среди арендаторов.
Пожалуйста, обратите внимание: все приведённые расчёты — это не экспертная оценка, а ориентировочный срез рынка по данным реальных контрактов DLD за последние 12 месяцев и квартальную динамику за 3–4 года.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Chaimaa Avenue 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Damac Maison The Distinction – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SOL BAY: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Creek Rise Tower 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Alexis Tower: данные DLD и реальные сделки
