1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом BLISS HOMES, согласно базе сделок DLD, находится в районе Wadi Al Safa 5 и входит в мастер-проект Dubai Land Residence Complex. По данному дому встречается достаточно большое количество сделок и арендных контрактов — рыночная база представлена хорошо.
2. Объём и активность рынка
За последние 3 года (2024–2026) по 1-комнатным квартирам в BLISS HOMES зарегистрировано 102 сделки, из которых 27 совершены за последние 12 месяцев. Это говорит о высокой ликвидности проекта и стабильном спросе на небольшие квартиры.
В целом район Wadi Al Safa 5 также очень активен: за последние 12 месяцев только по квартирам (тип «Residential, Flat») прошло более 7 400 сделок, по аренде за тот же период — более 9 000 контрактов. Это подтверждает сформированный массовый жилой район с устойчивым спросом.
3. Динамика цен на покупку
В BLISS HOMES средняя цена за квадратный метр по 1-комнатным квартирам за последние 12 месяцев составляет порядка 12 600 AED. За последние 2 года по кварталам наблюдается следующая динамика:
— Квартал 4 2024: ~13 700 AED/м²
— Квартал 1–4 2025: колебания в диапазоне 11 800–12 900 AED/м²
— Квартал 1 2026: 12 070 AED/м²
В целом, после всплеска в конце 2024 года, цены вернулись на уровень 12 000–12 600 AED/м².
Для сравнения, в районе Wadi Al Safa 5 за последние 12 месяцев усреднённая цена на квартиры составляет около 14 265 AED/м², то есть BLISS HOMES торгуется с некоторым дисконтом (~12–15%) к среднерыночному уровню района. Однако по району за последние 3–4 года отмечен сильный рост цен: например, в начале 2022 года среднее значение было около 6 700 AED/м², к концу 2023 — почти 8 300 AED/м², а начиная со второй половины 2024 цены подскочили к 12 000+ AED/м².
4. Динамика и уровень аренды
По BLISS HOMES зарегистрирован стабильный поток арендных сделок: за последние 12 месяцев зафиксировано 61 контракт, и средняя годовая арендная ставка по всем квартирам составляет около 850 AED/м². В разрезе кварталов 2025 года средний уровень аренды находился в диапазоне 835–890 AED/м². По динамике видно, что ценовой уровень удерживается после заметного роста (при том, что ранее по району медленно рос с 400–650 AED/м² в 2021–2023 к 750+ AED/м² в конце 2024).
По району Wadi Al Safa 5 средняя аренда за последние 12 месяцев по всем квартирам чуть ниже — около 775 AED/м² (база очень большая, более 9 000 контрактов). Доля контрактов с высоким значением («бизнес-класс» уровень, ближе к 900 AED/м²) выше в новых комплексах.
5. Оценка доходности и справедливой цены
За последние 12 месяцев
— Средняя цена покупки: 12 600 AED/м² по дому, 14 266 AED/м² по району.
— Средняя аренда: 853 AED/м² по дому, 774 AED/м² по району.
— Грубое (brutto) значение доходности (ROI): 6,8% по дому, 5,4% по району (расчёт как аренда/цена покупки за одинаковый период).
— Учитывая стандартные стартовые издержки (налоги, комиссии, порядка 7%), скорректированный net‑ROI по дому будет около 6,3% годовых, по району — примерно 5%.
Справедливый диапазон инвестиционной стоимости для желаемой доходности 7–8%:
— По дому: цена покупки для 7–8% доходности — 10 700–12 200 AED/м² (то есть значение средней сделки – близко к нижней границе справедливого диапазона, требуется минимальный дисконт для выхода на 8% при текущей аренде).
— По району: требуется покупка по 9 700–11 100 AED/м² для выхода на 7–8%. Рыночные цены в районе лежат выше этой справедливой полосы, и найти сделки с требуемым ROI здесь сложнее.
6. Выводы и перспективы
— BLISS HOMES демонстрирует ликвидность, адекватную рыночную цену и стабильный арендный поток.
— Цена покупки по дому сейчас ближе к справедливой границе для инвесторов, ориентированных на пассивный доход.
— В районе цены заметно выросли за последние 2 года; текущая доходность по району уже ближе к нижней желаемой границе для инвесторов, а в BLISS HOMES — на «среднерыночной» высоте по Дубаю (~6,2–6,8% net ROI).
— Перспективы проекта на горизонте 3–5 лет зависят от удержания арендного спроса и ограничения нового предложения; район массовый, риски роста конкуренции на долгом горизонте существуют.
— Объект востребован арендаторами — высокий поток контрактов подтверждается статистикой DLD.
7. Ограничения оценки
Все значения основаны только на реальных данных DLD. Очень сильная база как по покупкам, так и по аренде; оценки справедливы для типичного арендного сценария, но не являются формальной оценкой одной конкретной квартиры.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в ZaZEN ONE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Elite 9 Sports Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Stars: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Naya 3 – анализ 2026
