1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Elite 9 Sports Residence находится в районе Al Hebiah Fourth, мастер-проект Dubai Sports City (по данным DLD — area_name_en = ‘Al Hebiah Fourth’, master_project_en = ‘Dubai Sports City’). Дальнейший сравнительный анализ будет строиться по этим административным единицам.
По базе DLD по этому дому зафиксировано 56 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (1BR) за весь период наблюдений. По аренде в базе более 1300 контрактов за последние несколько лет по дому в целом, однако по фильтру именно 1BR в Elite 9 Sports Residence в базе DLD за последние 12 месяцев контрактов нет. Привожу по дому весь пул квартир (full mix), плюс для бенчмарка сравнение с районом Al Hebiah Fourth по 1-комнатным квартирам.
2. Динамика и структура сделок по продажам (купля/продажа)
Динамика средней цены за квадратный метр в Elite 9 Sports Residence (1BR, квартира, вторичный рынок, за м², данные по последним 3–4 годам):
— 2021 год: средний уровень 5600–7000 AED/м².
— 2022 год: рост в диапазоне 6100–7100 AED/м².
— 2023 год: диапазон расширяется до 6600–7300 AED/м² с наибольшей активностью во 2 и 4 кварталах.
— 2024 год: отмечается существенный рост — в 1 квартале средняя цена 7650 AED/м², во 2 квартале откат к 6600 AED/м², но в 4 квартале — новый пик: 8450 AED/м².
— За последние 12 месяцев средневзвешенная цена покупки составила 8754 AED/м² (по сделкам 1BR в доме).
Для сравнения, в районе Al Hebiah Fourth (1BR, квартира, вторичный рынок) цены на м² за аналогичный период движения выше: весомый рост наблюдается с середины 2023 года. Средняя цена по району за последние 12 месяцев: 11 996 AED/м² (то есть делюксовый районный уровень стал заметно дороже, чем здание Elite 9 Sports Residence).
3. Анализ рынка аренды
Аренда по дому Elite 9 Sports Residence:
— За последние 12 месяцев средняя ставка аренды по всем жилым квартирам дома (1BR контрактов в DLD нет, поэтому даю общий показатель): 805 AED/м² в год.
— Для сравнения, по району Al Hebiah Fourth (весь пул квартир по данным DLD): средняя ставка за 12 месяцев — 912 AED/м² в год.
— По обеим выборкам наблюдается устойчивая позитивная динамика: в 2020–2021 аренда была на уровне 475–590 AED/м², с 2023 года ставки активно растут, в 2024 году уже вплотную к 740–850 AED/м², а по району к концу периода — более 900 AED/м².
4. Ликвидность объекта и района
В целом по дому наблюдается устойчивая ликвидность и по продажам (56 сделок за все годы по 1BR; за последние 12 месяцев — рекордные значения рынка), и по аренде (сотни действующих контрактов, динамика положительная, спрос устойчивый).
В районе Al Hebiah Fourth объёмы сделок весьма велики: за каждый квартал проходят сотни (а иногда и тысячи) сделок по аренде и продаже, особенно ярко это выражено с 2023 года. Это говорит о высокой привлекательности локации для конечных пользователей и инвесторов.
5. Сравнение уровней цен и доходности. Оценка ROI для инвестора
Текущий уровень цены покупки (12 мес, только 1BR) по Elite 9 Sports Residence — 8754 AED/м²; по району аналогичный показатель на 37% выше (11 996 AED/м²). Дом продаётся с дисконтом к району, что может быть интересно для инвестиционного входа.
Средняя арендная ставка по дому (full mix квартир): 805 AED/м² в год. По району ставка выше — 912 AED/м².
Брутто-доходность (ROI), исходя из цены покупки и аренды за последние 12 месяцев:
— По дому (чистый показатель для Elite 9, микс квартир): 805 / 8754 = 9.2% годовых.
— По району (Al Hebiah Fourth, микс квартир): 912 / 11 996 = 7.6% годовых.
При учёте стандартных расходов инвестора (DLD fee ~4%, брокер 2%, доп. издержки 1–2%, суммарно ~7–8%), реальная чистая доходность может быть снижена до:
— По дому: около 8.5–8.6% годовых.
— По району: около 7.0% годовых.
6. Диапазон справедливых инвестиционных цен под целевой ROI
— Если инвестор ожидает доходность 7–8% годовых, то по текущей аренде по дому справедливый диапазон цены покупки (по дому, на основе full mix аренды):
— При ROI 7%: 805 / 0.07 ≈ 11 500 AED/м².
— При ROI 8%: 805 / 0.08 ≈ 10 060 AED/м².
— При текущей цене продажи 8754 AED/м², дом даёт доходность выше заданного диапазона: это стратегически интересный вариант входа при сохранении текущих ставок аренды.
— По району fair‑range для покупки при ROI 7–8%: 912 / 0.07 ≈ 13 030 AED/м² … 912 / 0.08 ≈ 11 400 AED/м², притом что текущие совершённые сделки выше этого нижнего порога.
7. Выводы для инвестора и перспективы
— По состоянию на последние 12 месяцев, Elite 9 Sports Residence торгуется по цене заметно ниже типового уровня района, при хорошей/выше средней арендуемой доходности.
— Ликвидность высокой: спрос как на сделки купли-продажи, так и на аренду стабильно растёт.
— Активная ценовая динамика последних двух лет ставит здание в ряд интересных объектов для инвестиционной покупки с прицелом на доходность выше средней по рынку района.
— Возможный риск – меньшая динамика роста капитальной стоимости по отношению к районному уровню, но это компенсируется более высокой текущей доходностью.
— Для сдержанных инвесторов правильной стратегией будет покупка по ценам не выше 10 500–11 000 AED/м², чтобы фиксировать доходность на уровне 7–8% годовых даже в случае коррекции аренды.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Stars: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Naya 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Tulip: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Sadaf 8 – анализ 2026
