1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом ZaZEN ONE относится к району Al Barsha South Fifth, мастер-проект Jumeirah Village Triangle. Все дальнейшие сравнения проводятся именно с этим районом и по подтвержденным данным DLD.
Структура данных: В базе DLD зафиксировано 152 сделки по купле-продаже квартир в этом доме (с 2022 года), а по аренде (валидные жилые договоры) — 77 контрактов. Объем статистики достаточен для анализа как продаж, так и аренды.
2. Динамика сделок и ликвидность
По годам видно, что активная фаза продаж пришлась на 2022 год (88 сделок), с заметным снижением активности в 2023 (19 сделок), а в начале 2024-го зафиксировано уже 33 сделки. Это характерно для новых домов с высокой первичной реализацией. Количество арендных договоров также стабильно, что отражает хороший интерес арендаторов.
3. Динамика и уровень цены покупки за м²
По ZaZEN ONE динамика цены за квадратный метр такова:
— В 2022 году диапазон средней цены был 9 864 – 10 173 AED/м².
— В 2023 году наблюдалось снижение до ~8 870 AED/м², но к концу года цена вернулась к 9 700 AED/м².
— В 2024 году уровень заметно варьировался: с 11 642 AED/м² в 1 квартале до 8 720 AED/м² во 2-м и снова рост до 12 219 AED/м² в 3 квартале.
— Средняя цена за последние 12 месяцев составила 10 910 AED/м².
Сравнение с районом:
— В Al Barsha South Fifth (только квартиры) средняя цена за м² за последние 12 месяцев была значительно выше: 16 382 AED/м².
Это значит, что ZaZEN ONE торгуется с дисконтом около 33% к среднему рынку ближайших конкурентов.
4. Динамика и уровень аренды за м²
— В самом ZaZEN ONE за последние 12 месяцев средняя ставка аренды по квартирам составила 1 015 AED/м²/год.
— По району Al Barsha South Fifth — 963 AED/м²/год.
— Динамика аренды по дому за последние 2 года: с 679–876 AED/м²/год в 2022 г. до 962–1 150 AED/м²/год в 2024 г. Наблюдается последовательный рост, подтверждающий рыночную востребованность комплекса.
5. Сравнение доходности (ROI)
Показатель ROI на основе DLD за последние 12 месяцев:
— По дому ZaZEN ONE: доходность brutto около 9,3% годовых (1 015 / 10 910).
— По району: около 5,9% годовых (963 / 16 382).
С учетом расходов на вхождение в собственность (примерно 8%), чистая доходность в ZaZEN ONE составляет ориентировочно 8,6% в год.
6. «Справедливый диапазон цены» для инвестора
Чтобы получать доходность 7–8% годовых по текущему уровню аренды (1 015 AED/м²/год), справедливая цена покупки — в диапазоне 12 690 – 14 500 AED/м². Текущая средняя продажная цена (10 910 AED/м²) существенно ниже целевого коридора, что делает объект выгодным с точки зрения доходности для инвестора.
7. Выводы о ликвидности и перспективах
ZaZEN ONE — ликвидный и востребованный дом с активной динамикой как по продаже, так и по аренде; доля арендаторов высока, спрос подтверждается большим количеством валидных DLD-контрактов. Комплекс предлагает одну из самых высоких доходностей на рынке района, при этом игроки заходят в проект с существенным дисконтом к среднерыночной цене по району.
В текущих рыночных условиях ZaZEN ONE предпочтителен для инвестора, ориентирующегося на арендную доходность: фактическая доходность выше целевого уровня 7–8% и выше средней по району. При сохранении или продолжении роста арендных ставок перспективы роста стоимости/капитализации на горизонте 3–5 лет также смотрятся благоприятно.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Elite 9 Sports Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Stars: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Naya 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Tulip: данные DLD и реальные сделки
