Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение проекта Azizi Venice 14 по данным DLD — район Madinat Al Mataar, мастер-проект Dubai World Central. Все дальнейшие сравнения проводятся с этим районом.
По зданию Azizi Venice 14 (и проекту с этим точным названием) в базе DLD имеется 708 сделок покупки, значительная их часть относится к 1-комнатным квартирам. Это позволяет проводить анализ на уровне квартиры в доме и сравнивать его с уровнем всего района. Важно отметить, что по аренде нет ни одного зарегистрированного контракта ни по самому дому, ни по мастер-проекту Dubai World Central; валидная статистика аренды доступна только на уровне района Madinat Al Mataar.
2. Динамика и уровень цен продаж
За последние 12 месяцев средняя цена продажи 1-комнатных квартир в Azizi Venice 14 составила 15 200 AED за кв.м. (по фактическим DLD-сделкам). В динамике с 2024 года отмечается плавный рост: если в конце 2024 года средняя цена была около 14 500 AED/кв.м., то к четвертому кварталу 2025 года она уже превышает 15 500 AED/кв.м.
На уровне района Madinat Al Mataar средняя цена за кв.м. 1-комнатных квартир за последний год выше: около 17 200 AED/кв.м. За последние годы район демонстрирует выраженный рост средней цены: в 2022–2023 годах сделки заключались по 7 000–12 000 AED/кв.м., а с 2024 года уровень цен устойчиво держится выше 14 000 AED/кв.м., с пиками до 19 000 AED/кв.м. в квартальных рамках.
Таким образом, квартиры Azizi Venice 14 продаются заметно ниже районного среднего уровня — разница составляет около 12% в пользу покупателя.
3. Динамика и уровень аренды
По Azizi Venice 14 и всему мастер-проекту нет валидных зарегистрированных контрактов аренды 1-комнатных квартир в DLD; это типично для новых off-plan проектов на ранней стадии сдачи. На уровне района Madinat Al Mataar (все жилые объекты) рынок аренды выражен явно: например, за последние 12 месяцев средняя годовая ставка аренды составила 835 AED/кв.м. Динамика аренды по району последние 3 года непрерывно растет: с 400–600 AED/кв.м. в 2021–2022 гг. до 800–900 AED/кв.м. по факту 2025 года.
Этот показатель усреднен по всем жилым контрактам района, поэтому для конкретных комплексов или новых домов возможны отклонения.
4. Сравнительный анализ и доходность
Ликвидность
Azizi Venice 14 показывает хороший уровень ликвидности для off-plan: около 200–250 сделок только на 1-комнатные квартиры за последние 2 года. Район Madinat Al Mataar сейчас в фазе активного строительства и продаж: объемы сделок и аренды по району очень высоки (десятки тысяч арендных контрактов ежегодно по всем объектам).
Сравнение уровней цен и аренды
Azizi Venice 14 стоит дешевле средних по району: продажи по 15 200 AED/кв.м. при районной среднем уровне 17 200 AED/кв.м. Арендные ставки на уровне района составляют 835 AED/кв.м./год, что типично для новых районов на старте эксплуатации.
Примерная инвестиционная доходность (ROI)
По фактически зарегистрированным DLD-данным, расчетную актуальную доходность можно проводить только на районном уровне (для Azizi Venice 14 отсутствуют реальные данные аренды). Ориентировочно:
— Расчетный ROI брутто для района: 835 / 17 200 ≈ 4,85% годовых (расчет по всем типам жилой аренды района).
— Фактический ROI брутто для Azizi Venice 14 выше, если считать покупку по 15 200 AED/кв.м., но на самом доме эта ставка аренды не подтверждена официальными контрактами.
— С учетом стандартных расходов на вход (около 7–8% сделки: комиссии, DLD-fee, простои) аналогичный показатель ROI нетто для района — 4,5–4,7% годовых.
— Для инвесторов, ориентирующихся на доходность 7–8% годовых, справедливый диапазон рыночных цен по району составляет 10 400–11 900 AED/кв.м. (расчетно: 835 / 0,08 и 835 / 0,07). Текущие цены для Azizi Venice 14 и всего района заметно выше этой планки, что свидетельствует о премии за новострой и ожидания дальнейшего роста капитала.
5. Ключевые выводы и перспективы
— Azizi Venice 14 — это офф-план проект в активно развивающемся районе Dubai World Central (Madinat Al Mataar), где идет масштабное новое строительство.
— Средняя цена покупки в доме существенно ниже районного уровня, но прямых данных по коммерческой аренде пока нет: расчет доходности инвестора основан исключительно на усредненном бенчмарке района.
— Ожидаемый ROI на текущих ценах находится на умеренном уровне (4,5–5% годовых), а чтобы выйти на целевые 7–8%, требуется существенный дисконт к текущей цене. Для инверторов ставка делается скорее на капитализацию за счет роста цены.
— Ликвидность по продажам отличная, по аренде статистика на стороне района высокая, но для конкретного комплекса Azizi Venice 14 закрепленных DLD-контрактов аренды пока нет.
6. Прямые ограничения по данным
— Любые расчеты доходности и справедливой инвестиционной цены применимы только на уровне района, поскольку по дому Azizi Venice 14 и мастер-проекту отсутствуют действующие DLD-контракты аренды.
— Все цифры по аренде и ROI взяты по максимально широкой валидной выборке Madinat Al Mataar.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Binghatti Hillviews – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в 555 Park Views: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Clayton Residency – анализ 2025
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Ellington House – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Rokane G25: данные DLD и реальные сделки
