1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом ‘555 Park Views’ по базе DLD зарегистрирован как ‘555 PARK VIEWS’, и расположен в районе Al Barsha South Fifth, в мастер-проекте Jumeirah Village Triangle.
В базе зафиксировано 112 сделок купли-продажи по этому дому и 31 арендный контракт (за всё время).
2. Динамика и структура рынка (продажи)
По продаже однокомнатных квартир (1BR):
— Объём сделок: в 2024 году — 60 сделок, в 2025 году — 35 сделок (данные 2025 года частично могут включать будущие договора; для динамики берём только периоды до текущей даты).
— Динамика средней цены за м² по 1BR в доме ‘555 PARK VIEWS’ за последние 7 кварталов показывает незначительные колебания без чётко выраженного тренда: диапазон по кварталам за 2024–2025 гг. составил 11 677 – 15 998 AED/м² (медиана 12 900–13 900 AED/м²).
— Для сравнения, по району Al Barsha South Fifth по 1BR квартир: текущий диапазон на 2024–2025 гг. — 13 300 – 16 800 AED/м² с заметным ростом по сравнению с 2022–2023 годами (тогда был диапазон 9 600 – 14 200 AED/м²).
Средняя фактическая цена за м² по сделкам за последние 12 месяцев:
— В доме (1BR): 12 483 AED/м².
— В районе (1BR): 15 676 AED/м².
Таким образом, сделки по дому проходят примерно на 20% дешевле среднего по району для аналогичного сегмента.
3. Динамика арендного рынка
Средняя годовая аренда за м² по данным контрактов DLD:
— В доме (по всем типам квартир, за последние 12 месяцев): 1 092 AED/м².
— В районе (за тот же период): 958 AED/м².
По кварталам в самом доме ‘555 PARK VIEWS’ (2025 год, последние доступные три квартала): диапазон средних ставок 1 038 – 1 167 AED/м²; количество контрактов по дому — 7–12 в каждом квартале.
В районе Al Barsha South Fifth за последние годы отмечается резкий рост арендных ставок: с 400–600 AED/м² (2020–2022) до 850–1070 AED/м² (2024–2025 годы).
4. Ликвидность и спрос
Дом достаточно ликвиден: по продаже 1BR квартир в доме стабильно совершается от 30 до 60 сделок в год, по аренде — 7–12 контрактов в квартал (около 30–40 в год), что подтверждает устойчивый рыночный спрос, характерный для массовых жилых проектов на этапе сдачи и ввода в эксплуатацию.
Спрос в районе Al Barsha South Fifth крайне высок — по 1BR квартирам фиксируются сотни сделок и арендуемых объектов в квартал.
5. Инвестиционный анализ и доходность
Фактические значения по DLD за последние 12 месяцев:
— Дом: покупка 1BR — 12 483 AED/м²; аренда — 1 092 AED/м².
— Район: покупка — 15 676 AED/м²; аренда — 958 AED/м².
Brutto ROI (отношение годовой аренды к цене покупки):
— По дому (фактические сделки/контракты): 8,75% годовых.
— По району: 6,1% годовых.
С учётом всех сопутствующих расходов (DLD fee 4%, брокер 2%, иные издержки 1-2%) эффективная ROI-net составит примерно:
— По дому: 8,75% / 1,08 = 8,1% годовых.
— По району: 6,1% / 1,08 = 5,7% годовых.
Справедливый диапазон цены для инвестора (если целевая ROI — 7–8%):
— По дому: инвестиционно обоснованный уровень покупки для get-доходности 7–8% находится в диапазоне 13 650 — 15 600 AED/м².
— По району: аналогично, диапазон 11 975 — 13 680 AED/м².
6. Перспективы
Дом торгуется с явным дисконтом относительно среднерыночного уровня района. При этом арендные ставки в самом доме выше рынка района, что отражает интерес рынка к новым проектам и массовый выход квартир на сдачу.
Динамика по району показывает устойчивый рост и продажных, и арендных ставок последние 3–4 года (особенно с конца 2022 года).
Дом привлекательный для инвестора, ориентированного на получение рентной доходности; текущие показатели доходности выше типового по району.
Рекомендуемые статьи
- Как купить недвижимость в Дубае в Clayton Residency – анализ 2025
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Ellington House – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Rokane G25: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в The Court – анализ 2025
- Самые известные здания Дубая: рекордные небоскрёбы и знаковые сооружения
