Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD дом Azizi Riviera 21 расположен в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Все дальнейшие сравнения с районом будут строиться именно по этому району (Al Merkadh).
База данных содержит достаточный объем информации по продажам квартир (37 сделок с 2-комнатными квартирами) и валидное количество контрактов по аренде в этом здании (167 контрактов по всем типам квартир, более десятка за последние 12 месяцев).
2. Продажи: динамика и текущий уровень цен
За последние 12 месяцев средняя цена сделки 2-комнатной квартиры в Azizi Riviera 21 составила 16 650 дирхамов за м². При этом по району Al Merkadh средняя цена аналогичных квартир за тот же период — 20 565 дирхамов за м², что означает, что данный дом торгуется примерно на 19% дешевле среднерыночного уровня для района.
Динамика средней цены за последние несколько лет по дому неравномерная, усредняясь в диапазоне от 11 600 до 17 100 дирхамов за м² в разные кварталы последних двух лет. Для сравнения, по району Al Merkadh этот показатель остаётся относительно более стабильным и на протяжении последних 2 лет держится в коридоре 18 000–21 000 дирхамов за м².
Объем сделок с квартирами в Azizi Riviera 21 показывает стабильную активность, что свидетельствует о достаточной ликвидности — более 30 первичных и вторичных продаж за последние 3 года.
3. Аренда: уровень ставок и динамика
По данным DLD за последние 12 месяцев средняя ставка аренды за м² по дому Azizi Riviera 21 составила 1 619 дирхамов в год, что несколько выше среднего по району Al Merkadh (1 540 дирхамов за м²). По кварталам наблюдается динамика от 1 278 до 1 842 дирхамов за м², что отражает живой спрос и постепенное повышение уровня аренды в 2024–2025 годах.
В целом по району Al Merkadh рост средней аренды с 2022 года был значительным — от диапазона 850–1 200 до 1 400–1 600 дирхамов за м² в середине 2024 – 2025 годов.
Количество арендных сделок в Azizi Riviera 21 для рынка аренды считается достаточным для корректной оценки доходности.
4. Сравнение с районом и расчёт доходности
Azizi Riviera 21 (2-комнатные квартиры) заметно выигрывает по соотношению аренды к цене: дом котируется примерно на 19% дешевле средней стоимости квартир в районе, но при этом сдаётся в аренду даже немного выше района в пересчёте на м². Это выражается в следующих показателях доходности:
— Годовая «грубая» доходность (ROI_brutto) по фактическим DLD-ставкам за последние 12 месяцев для Azizi Riviera 21:
1 619 / 16 650 ≈ 9,7% брутто.
— По району Al Merkadh ROI_brutto: 1 540 / 20 565 ≈ 7,5% брутто.
После корректировки на типичные стартовые расходы при покупке (7–8% стоимости: налоги, комиссия агента, оформление и др.) чистая доходность (ROI_net) по данному дому оценивается в диапазоне около 9%, а по району порядка 7%.
5. «Инвестиционно справедливый диапазон цены» для новой покупки
При целевой доходности 7–8% годовых диапазон «инвестиционно справедливой» цены для данного дома по средней арендной ставке 1 619 дирхамов за м² таков:
— Для доходности 8%: 1 619 / 0,08 ≈ 20 240 дирхамов за м².
— Для доходности 7%: 1 619 / 0,07 ≈ 23 130 дирхамов за м².
Текущая фактическая цена по DLD (16 650 дирхамов за м²) находится ниже этого диапазона инвестпривлекательности, что делает объект потенциально интересным для инвестора — на ближайший год ROI по рынку в 9,7% выглядит конкурентоспособно (при типовом горизонте окупаемости 10–11 лет).
6. Ликвидность
По объему сделок и количеству арендных договоров дом демонстрирует хорошую ликвидность. Помимо достаточно оживленной динамики продаж (по 10–15 сделок на 2-комнатные квартиры в год), фиксируется стабильное количество арендных контрактов, что подтверждает естественный спрос на аренду в этом классе жилья.
7. Выводы по перспективе
Azizi Riviera 21 — пример объекта с привлекательной ценой по отношению к району и относительно высокой доходностью. Такая ситуация может быть связана либо с относительно невысокими ожиданиями собственников, либо с особенностями конкретного дома (отделка, сервис, инфраструктура). Учитывая потенциал роста Al Merkadh, этот актив выглядит конкурентоспособным для тех, кто ориентируется на инвестиционную доходность.
Текущий уровень цен по району продолжает расти, а стабилизация арендных ставок выше 1 500 дирхамов за м² делает даже «консервативную» доходность по району приемлемой. Существенное превышение доходности дома над районом может скорректироваться в будущем, если цены по дому также начнут подтягиваться вверх.
Риск для инвестора — потенциальное сокращение спрэда между ценой объекта и района, а также общее замедление или снижение роста арендных ставок.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Azizi Riviera Beachfront – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Maya 3 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Lilium Tower: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Bayz by Danube – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Marina Shores – анализ 2025
