Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD здание LILIUM TOWER относится к району Al Barsha South Fifth. Мастер-проект не зафиксирован отдельно, поэтому при сравнении используется районная статистика.
По объекту «LILIUM TOWER 1-комнатные квартиры» зарегистрировано 132 продажи в базе DLD. Это довольно крупный пул сделок, что позволяет получить качественную аналитику по ценовой динамике за последние несколько лет. Валидных данных по арендным контрактам конкретно по данному проекту и типу квартир нет ни на уровне здания, ни на уровне всего района для однокомнатных. Для районной оценки используются все жилые квартиры Al Barsha South Fifth.
2. Динамика и уровень цен на продажу
Продажи по LILIUM TOWER (1BR):
— Основной массив сделок пришёлся на 2024 год, с отдельными регистрациями во 2 пол. 2023.
— Средняя цена за м² по 1-комнатным квартирам выросла с 13 277 AED/м² в конце 2023 до 14 643 AED/м² во 2 квартале 2025 (текущий год частично).
— За последние 12 месяцев (по состоянию на сейчас, середина 2025) средняя цена сделки по 1-комнатным LILIUM TOWER составляет 14 922 AED/м².
Сравнение с районом (Al Barsha South Fifth, 1BR):
— В целом по району динамика сильная: рост с 11 060 до 16 887 AED/м² за трехлетний период, значительный объём транзакций.
— За последние 12 месяцев средняя районная цена по сделкам аналогичных квартир выше уровня LILIUM TOWER и составляет 15 619 AED/м².
— LILIUM TOWER сейчас на 4.5% дешевле среднерыночной цены за м² для 1BR в районе.
3. Динамика и уровень арендных ставок
По дому: Данных по аренде 1-комнатных квартир в LILIUM TOWER и даже в целом по проекту в DLD не зафиксировано. Это объясняется новым статусом здания (сдача, активные продажи, отсутствие массовых зарегистрированных контрактов).
По району:
— Среднегодовая аренда квартир в Al Barsha South Fifth за последние 12 месяцев составила 941 AED/м².
— За трёхлетний период арендные ставки в районе выросли в 2 раза: с 448 до 1049 AED/м².
— Спрос на аренду очень высокий — по району фиксируется ежегодно по несколько тысяч жилых контрактов.
4. Анализ инвестиционной доходности (ROI)
Нет достаточных подтверждённых DLD-данных по действующим арендным контрактам в самом LILIUM TOWER, поэтому ROI по дому рассчитать невозможно.
По району Al Barsha South Fifth:
— Текущий средний уровень цен по продажам: 15 619 AED/м².
— Текущий средний уровень аренды: 941 AED/м².
— Годовая брутто-доходность (ROI) по району составляет около 6,0% (941 / 15 619).
— С учётом стандартных расходов на сделку и поддержание недвижимости (около 7%), ожидаемая нетто-доходность будет примерно 5,6%.
Справедливый ценовой диапазон для инвестора, ориентированного на 7–8% годовых:
— При текущей средней аренде fair price для 7–8% ROI составляет 13 440 – 11 760 AED/м².
— Реальная цена в районе (15 619 AED/м²) выше этого диапазона на 18–33%.
То есть для выхода в целевой инвестиционный ROI 7–8% понадобится входить в объект с существенным дисконтом к текущей цене или рассчитывать на дальнейший рост аренды.
5. Ликвидность и перспективы
LILIUM TOWER демонстрирует хорошую ликвидность по продажам (более 130 сделок только по 1-комнатным за короткое время) и динамику цен, сопоставимую с районом, но пока отстаёт по средней цене за м². Район Al Barsha South Fifth показывает устойчивый рост цен и аренды, активную инвестиционную и арендную активность.
Основная неопределённость — отсутствие подтверждённых рыночных контрактов аренды по самой башне. Это типично для новых проектов с преобладанием инвесторских и off-plan продаж. Районная аренда стабильна, но доходность по текущим продажным ценам уже не выглядит высокого уровня — в среднем 6%, а для входа в 7–8% потребуется искать существенные дисконты или рассчитывать на быстрый рост ставок аренды.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Bayz by Danube – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Marina Shores – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Ciel Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Sonate Residences by Condor: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в 340 Riverside Crescent – анализ 2025
