Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 13: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: дом Azizi Riviera 13 расположен в районе Al Merkadh и мастер-проекте Meydan One Community (по данным DLD). В отчете используются только подтвержденные названия и фильтры от DLD.

Данные по этому дому:
– В базе DLD отображаются 223 продажи начиная с июля 2020 года по декабрь 2025 года (включая будущие регистрации), основной поток сделок — конец 2022 и весь 2023 год.
– В DLD_rent за последние 36 месяцев по этому дому зарегистрировано 287 арендных договоров на студии.

2. Ликвидность и объём сделок

Продажи в Azizi Riviera 13 происходят регулярно, основной объём пришелся на 4 квартал 2022 года (91 сделка), в остальных периодах активность умеренная, но устойчивая (ежеквартально — 3–19 сделок). В Al Merkadh и по району аналогичная стабильность, хотя концентрация массового ввода новых объектов постепенно смещается к 2023–2025 годам.

По аренде: за прошедшие 12 месяцев заключено около 100 арендных контрактов на студии только по этому адресу, это очень высокий уровень ликвидности для квартир данного формата в новом доме.

3. Динамика средней цены за м² по дому и району

В Azizi Riviera 13 студии постепенно дорожают: c среднего уровня 11 800–13 600 AED/м² в 2020–2022 годах до 18 200–19 300 AED/м² по данным последних кварталов. За 12 месяцев средняя цена сделки на студии составила 19 340 AED/м² по сделкам этого дома.

По району Al Merkadh (студии): за тот же период (12 месяцев) средний показатель чуть выше — 20 830 AED/м², а история по району показывает тренд на увеличение, однако темпы роста по дому быстрее, чем по району.

4. Динамика и уровень арендных ставок

В сегменте студий по дому за последние 12 месяцев средняя подтвержденная годовая аренда составляет 1 490 AED/м². Для района Al Merkadh значение выше — 1 650 AED/м², при этом объём аренды очень высок (почти 4000 контрактов на студии за год по всему району).

По кварталам: наблюдается стабильный рост арендных ставок: с 1220–1400 AED/м² во 2–4 квартале 2023 года до 1 450–1 500 AED/м² в 2024 году по дому Azizi Riviera 13.

5. Сравнение «дом vs район»

Azizi Riviera 13 на момент последнего года немного уступает району по средней цене продажи и средней аренде (отставание по аренде — около 10%, по цене продажи — около 7%), но при этом разрыв сокращается из-за более быстрого роста уровня цен по самому дому.

6. ROI и инвестиционная доходность

Для расчёта используется только фактическая DLD-статистика по сделкам и аренде за последние 12 месяцев:
– По Azizi Riviera 13 (студии): средняя цена покупки — 19 340 AED/м², средняя годовая аренда — 1 490 AED/м².
– По району Al Merkadh (студии): средняя цена покупки — 20 830 AED/м², аренда — 1 650 AED/м².

Грубый расчет валовой доходности (ROI):
– По дому: 1 490 / 19 340 ≈ 7,7% годовых
– По району: 1 650 / 20 830 ≈ 7,9% годовых

С учётом затрат на вход, регистрацию и текущих расходов (7% к цене покупки), эффективная (net) доходность снижается:
– По дому: ≈ 7,2%
– По району: ≈ 7,4%

7. Справедливый диапазон цены для инвестора (7–8% годовых)

Если целевой доход инвестора — 7–8% годовых (net) по студии, то справедливый диапазон цены за м² на основе текущей аренды составит:
– По дому: 1 490 / 0,08 = 18 625 AED/м² (для 8%) и 1 490 / 0,07 = 21 285 AED/м² (для 7%)
– По району: 1 650 / 0,08 = 20 625 AED/м² (для 8%) и 1 650 / 0,07 = 23 570 AED/м² (для 7%)

Таким образом, текущий реальный рынок близок к «инвестиционно справедливому диапазону» для задач пассивного дохода при умеренном риске.

8. Общие выводы

Azizi Riviera 13 — ликвидный дом с быстрой историей роста цен и хорошо развитым рынком аренды. В сегменте студий объект чуть уступает району по абсолютным уровням цены и аренды, но разница сокращается. Ликвидность как по сделкам, так и по аренде подтверждена большим количеством регистраций в DLD.

ROI по дому и району находится у верхней границы типового диапазона (7–8% brutto/net), это подтверждено DLD-контрактами с горизонтом последних 12 месяцев. Ожидать дальнейшего стремительного роста целесообразно только при общем оживлении аренды в районе Meydan One, однако показатели здесь стабильно привлекательны для долгосрочного инвестора.

Рекомендуемые статьи

• Как купить недвижимость в Дубае в The Terraces – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в Binghatti Azure: данные DLD и реальные сделки
• Как купить квартиру в Дубае в Oakley Square Residences – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в AMALIA RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
• Анализ ROI квартиры в Green Park: данные DLD и реальные сделки