Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание AMALIA RESIDENCES относится к району Jabal Ali First и мастер-проекту Al Furjan. Все расчёты проводятся именно по этой связке (Jabal Ali First / Al Furjan).
В базе DLD зафиксировано 108 продаж по AMALIA RESIDENCES и 26 контрактов аренды. При отдельном анализе 1-комнатных квартир (1BR) по продажам выборка невелика, по аренде ещё меньше.
Уровень квартирного анализа:
— Для квартир 1BR в AMALIA RESIDENCES в базе DLD по 2023–2024 годам зарегистрировано всего 2 сделки за последние 12 месяцев, что ограничивает глубину оценок на квартирном уровне.
— Для арендных контрактов по дому за последние 12 месяцев не найдено ни одного валидного договора именно по 1BR, зато по всему дому (всех типов) — 26 контрактов.
Для сравнительного анализа применяется бенчмарк по мастер-проекту Al Furjan в пределах района Jabal Ali First, включая как уровни цен, так и аренды.
2. Динамика и структура сделок (продажа)
Частота сделок:
— 2023 год — 3 сделки по 1BR.
— 2024 год — 44 сделки по 1BR.
— В 2025 и 2026 годах в системе DLD указаны единичные сделки, вероятно, относящиеся к позднему вводу/регистрации недвижимости, либо к off-plan (долевому) формату. Прогнозировать реальные рыночные значения за эти годы некорректно.
Динамика средней цены за м² (продажа 1BR, только прошедшие периоды):
— Последние доступные сделки зафиксированы в 2024 году — средняя цена за м² по дому для 1BR находилась в диапазоне 10 700–11 000 AED.
— В среднем за последние 12 месяцев (по 2 сделкам!) цена составила 13 503 AED/м².
Сравнение с бенчмарком (Al Furjan, Jabal Ali First, все квартиры):
— В пределах района/мастер-проекта средняя цена за м² за последние 12 месяцев составляет 13 695 AED/м².
— Долгосрочная динамика по Al Furjan: с 2021 по 2024 годы наблюдался рост средней цены за м² — от 7 600–8 100 AED (2021 год) до 11 000–13 700 AED (2024 год), при этом в течение 2024 года цены пошли вверх с 11 200 до 12 500 AED/м².
Таким образом, ценовой уровень по 1-комнатным квартирам в AMALIA RESIDENCES за год эквивалентен уровню остального жилого комплекса Al Furjan.
3. Арендный рынок
Информация по аренде строго базируется на валидных контрактах DLD с фильтрами на тип объекта и площадь.
По дому AMALIA RESIDENCES:
— За последние 12 месяцев не оформлено ни одного полного арендного договора по 1BR, по всем типам квартир — 26 контрактов.
— Средняя годовая арендная ставка по дому (по всем типам) за этот период: 1 038 AED/м².
По мастер-проекту Al Furjan (Jabal Ali First, все квартиры):
— За последние 12 месяцев зафиксировано 6 527 арендных контрактов.
— Средняя годовая ставка аренды составляет 977 AED/м².
Долгосрочная динамика (Al Furjan, все квартиры):
— Рост средней ставки аренды за 3 года с 540–770 AED/м² (2021 год) до 860–1 020 AED/м² по кварталам 2024–2025 годов.
— Аренда по дому и району после 2022 года значительно ускорилась, а ставка по дому сейчас чуть выше, чем в среднем по мастер-проекту.
4. ROI и инвестиционная привлекательность
Расчёты ROI за последние 12 месяцев (по дому и району):
— Для AMALIA RESIDENCES (все типы квартир, по подтверждённым DLD-контрактам):
— Средняя цена за м² (продажа): 13 503 AED.
— Средняя аренда за м² (год): 1 038 AED.
— Brutto ROI = 1 038 / 13 503 ≈ 7,7%.
— Для мастер-проекта Al Furjan (Jabal Ali First, все квартиры):
— Цена за м²: 13 695 AED.
— Аренда за м²: 977 AED.
— Brutto ROI = 977 / 13 695 ≈ 7,13%.
С учётом всех стартовых расходов при покупке (DLD fee, брокерские услуги, регистрация и т.д., всего ≈ 7–8% сверх цены покупки):
— Для дома AMALIA RESIDENCES эффективная чистая доходность ROI_net = 7,7% / 1,07 ≈ 7,2%.
— Для района Al Furjan/Jabal Ali First — ROI_net ≈ 6,7%.
Справедливый диапазон цены для инвестора (за м²), при целевой доходности 7–8% годовых по DLD:
— Для дома: [1 038 / 0,08; 1 038 / 0,07] = [12 975; 14 829] AED/м².
— Цена за м² по сделкам последних 12 месяцев (дому) вписывается в этот диапазон; рыночная стоимость в настоящий момент отражает «справедливый» уровень для инвестора, ориентирующегося на цель доходности 7–8% годовых.
5. Ликвидность
— Объём продаж по дому за 2023–2024 годы средний для нового проекта: 3–44 сделки в год по 1-комнатным квартирам, основной пик активности также пришёлся на период запуска дома.
— Объём аренды по дому за год — всего 26 сделок (все типы квартир), по району — существенно больше (6 500+ в год). Это соответствует фазе «раскачки» нового проекта, но по мере заполнения ожидается рост ликвидности аренды.
6. Перспективы на горизонте 3–5 лет
— Динамика цен и аренды в Al Furjan показывает устойчивый рост: за 3 года цены за м² выросли почти в 1,5 раза, а аренда — примерно на 30–40%.
— AMALIA RESIDENCES сейчас торгуется и сдаётся примерно по среднерыночному уровню Al Furjan, без явной премии или дисконта.
— Объект выглядит справедливым вложением для инвестора, ориентирующегося на классическую доходность 7–8% годовых, с хорошей перспективой на постепенный рост ликвидности и ставок на фоне развития района.
Общие рекомендации:
— AMALIA RESIDENCES можно рассматривать как объект для долгосрочного владения/аренды, с доходностью на уровне всего района.
— Существенных рисков потери ликвидности на горизонте 3–5 лет не прослеживается, потенциал района Al Furjan поддерживает спрос на недвижимость.
— Для сделки, ориентированной на доход 7–8% годовых, ценовой уровень последних продаж представляется справедливым.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Green Park: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MARINASCAPE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Park Central: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Parkviews – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SUNSHINE RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
