Анализ ROI квартиры в Azizi Aliyah Residences: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Azizi Aliyah Residences находится в районе Al Jadaf, в пределах мастер-проекта Dubai Health Care City Phase 2. Наименование объекта полностью совпадает с официальным в базе сделок DLD.

Объём и насыщенность данных: в DLD зафиксировано 295 сделок купли-продажи по этому дому и 1363 арендных контракта, из которых 789 относятся к студиям в жилом фонде. Этот объём позволяет делать корректные выводы на уровне типа квартиры (студии) по данному объекту, а также сравнивать параметры сделки с районом Al Jadaf.

2. Ликвидность и динамика спроса

Сделки по продаже фиксируются с 2020 года в объёме 30–60 в год, причём за последние 12 месяцев было совершено порядка 58 сделок. В аренде количество заключённых контрактов на студии также стабильно — в среднем по 80+ в год только по этой категории, что подтверждает высокую ликвидность и на вторичном, и на арендном рынке.

3. Динамика и структура цен на продажу

Средняя цена за квадратный метр студий в Azizi Aliyah Residences за последние 12 месяцев составила около 13 831 AED/м² (по данным DLD только по студиям, фильтрация по площадям 20–80 м² и без учёта аномалий по цене). В целом по району Al Jadaf (все квартиры) средняя цена за м² выше — 19 174 AED/м². Это указывает на то, что ценовой уровень данного дома для студий существенно ниже районного бенчмарка (на ~28%).

Диапазон площадей студий в доме составляет от 32.9 до 94.1 м², диапазон цен за м² по завершённым сделкам — от 6 354 до 25 867 AED/м², однако для анализа используются адекватные выборки без экстремальных значений.

Динамика цен по дому в разрезе кварталов демонстрирует плавное восстановление после просадки 2021–2022 годов и тренд на рост с конца 2023 года — с уровней 11 100–12 000 AED/м² до 13 800–14 400 AED/м² в 2024 и начале 2025 года. Стоит отметить, что в последние кварталы наблюдается стабильное постепенное увеличение средней стоимости.

4. Арендные ставки и доходность

Средняя годовая ставка аренды студии в Azizi Aliyah Residences за последние 12 месяцев составляет 1 260 AED/м², тогда как по району Al Jadaf средняя ставка по всем квартирам ниже — 969 AED/м². Диапазон аренды студий в доме по данным DLD — от 415 до 1 902 AED/м² в год, для анализа средних использовались выборки без крайних значений.

В течение трёх последних лет наблюдается устойчивая тенденция роста арендной ставки: от 800–950 AED/м² (2020–2022) — до уровней 1 150–1 300 AED/м² (2023–2025). Вариации внутри кварталов минимальны, выборка по каждой точке — от 15 до 49 сделок, что делает показатель надёжным.

5. Сравнение текущих уровней дома с районом

— Дом Azizi Aliyah Residences (студии): средняя цена сделки 13 831 AED/м², средняя аренда 1 260 AED/м².
— Район Al Jadaf (все квартиры): средняя цена сделки 19 174 AED/м², аренда 969 AED/м².

По стоимости продажи дом уступает району на 28%, по аренде (на студиях) — превышает среднерегиональный уровень на 30%. Это означает, что именно для студий данный объект показывает более выгодный арендный поток относительно цены покупки, чем в среднем по Al Jadaf.

6. Расчёт доходности и «справедливого диапазона» цены

— ROI (brutto, годовая): 1 260 / 13 831 ≈ 9,1% на студиях по фактическим контрактам DLD за последние 12 месяцев (по дому). По району (все квартиры) показатель ниже — 5,1%.
— Корректировка до чистой доходности (с учётом расходов при покупке порядка 8%): ROI (net) ≈ 9,1% / 1,08 ≈ 8,4%.
— Диапазон «инвестиционно справедливой цены» по целевой доходности 7–8% рассчитывается как 1 260 / 0,08 = 15 750 AED/м² (верхняя граница) и 1 260 / 0,07 = 18 000 AED/м² (нижняя граница). Таким образом, средняя цена покупки по факту сделки на 10–25% ниже верхней границы этого диапазона, то есть приобретение по текущему DLD–уровню уже обеспечивает доходность, превышающую 8% до учёта расходов и около 8% после расходов.

7. Перспектива и выводы для инвестора

Azizi Aliyah Residences — один из наиболее доходных объектов на студийном сегменте в районе Al Jadaf. На фоне районного запаса по цене, устойчива арендная премия, ликвидность подтверждается большим числом сделок и контрактов в последние годы. Динамика цен за последний год указывает на восстановление рынка, а высокая арендная доходность по студиям (8–9% net) сохраняется даже без необходимости дисконтировать текущую среднюю цену сделки. В случае покупки по средней рыночной цене, инвестор может ориентироваться на справедливую арендную доходность 8% годовых. Аналогичную доходность редко демонстрируют другие объекты района на рынке готовых квартир.