Анализ ROI квартиры в HZ RESIDENCES 4: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: HZ RESIDENCES 4 находится в районе Warsan Fourth, мастер-проект International City Phase 3 (по совпадению с данными DLD). Все дальнейшие сравнения уровня дома производятся именно с районом Warsan Fourth. Основные данные получены по фильтру проект/дом HZ RESIDENCES 4 и по району.

2. Ликвидность и объем сделок

Дом HZ RESIDENCES 4 демонстрирует высокий уровень ликвидности. За последние 12 месяцев по данному зданию зарегистрировано 65 сделок купли-продажи квартир, что говорит о хорошей активности на первичном или вторичном рынке.

В целом по району Warsan Fourth за последние четыре квартала фиксируется несколько сотен сделок в квартал, подтверждая высокую ликвидность локации среди инвесторов и конечных покупателей.

С точки зрения аренды, по HZ RESIDENCES 4 за 12 месяцев зарегистрировано 52 арендных контракта: объём достаточный для корректной статистики средней доходности.

3. Динамика средней цены за м² — дом и район

На уровне дома (HZ RESIDENCES 4) средняя цена за м² по последним 12 месяцам составляет 9174 AED, диапазон фактических сделок — от 5 820 до 11 104 AED/м².

По району Warsan Fourth за тот же период средняя цена выше — 10 648 AED/м². Диапазон в районе шире (от 5 105 до 19 375 AED/м²), что связано с более разнообразным составом предложения — от эконом/среднего класса до отдельных более дорогих объектов.

Динамика по кварталам:
— В HZ RESIDENCES 4 цены в 2024–2025 годах варьируются между 8 358 и 10 497 AED/м². Квартальная средняя цена держится преимущественно в диапазоне 9 300–9 700 AED/м², с единичными выбросами выше 10 000 в 2025 (вероятно, завершение продаж по наиболее ликвидным или крупным лотам).
— В Warsan Fourth наблюдается существенный рост: в 2022–2023 гг. — 6 000–8 000 AED/м², с 2024 резкое ускорение, к 2025 кварталы достигают 10 675–11 204 AED/м². Таким образом, цены в районе активно растут и уже обогнали показатели HZ RESIDENCES 4, поддерживая спрос и инвестиционную привлекательность.

4. Динамика арендных ставок

Для HZ RESIDENCES 4 средняя годовая ставка аренды за м² (по последним 12 месяцам) — 835 AED, диапазон по кварталам 2025 года — от 829 до 838 AED/м², что свидетельствует о стабильных арендных доходах с постепенной тенденцией к росту.
По району Warsan Fourth за 12 месяцев средняя аренда — 759 AED/м². В последние кварталы этот показатель постепенно увеличивается: в 2025 кварталы — 702–798 AED/м² (по данным на более 8 тысяч контрактов).

Это означает, что дом HZ RESIDENCES 4 сдаётся в аренду существенно (на ~10%) выше средней ставки по району, что можно трактовать как хороший спрос на новое или более качественное жильё в этой категории.

5. Сравнение дома и района. Оценка доходности и справедливой цены

Средняя цена покупки за м² HZ RESIDENCES 4 за 12 месяцев: 9 174 AED (по дому), 10 648 AED (по району).
Средняя арендная ставка за м²: 835 AED (по дому), 759 AED (по району).

Brutto ROI по дому: 835 / 9 174 ≈ 9,1% годовых.
Brutto ROI по району: 759 / 10 648 ≈ 7,1% годовых.

Корректировка до net ROI с учетом типовой стоимости входа (7–8% сделки): для дома net ROI ориентировочно 8,4–8,5% годовых; по району — 6,6–6,7% годовых.

Диапазон «справедливых инвестценных» при целевой доходности 7–8%:
— По дому: справедливая цена — 835 / 0,08 = 10 438 AED/м² (для 8% годовых) и 835 / 0,07 = 11 929 AED/м² (для 7% годовых).
— Фактическая цена дома (9 174 AED/м²) лежит ниже границы справедливого диапазона для целевого ROI 7–8%. Текущий рынок даёт инвестору доходность выше ожидаемой, что делает вход привлекательным.
— По району: справедливая цена диапазоном 759 / 0,08 = 9 488–10 843 AED/м², что практически совпадает с реальным средним уровнем (10 648 AED/м²).

6. Перспективы и выводы для инвестора

HZ RESIDENCES 4 — один из наиболее ликвидных домов своего сегмента с высокой частотой купли-продаж, устойчивым спросом на аренду и ставкой, заметно превышающей районный средний уровень.
Фактическая ROI по сделкам и арендным контрактам (реальные данные DLD) превышает целевой уровень 7–8% годовых даже с учетом всех дополнительных расходов на вход.
В районе Warsan Fourth зафиксирован устойчивый рост цен с 2023 года и постепенное повышение арендных ставок, что создает дополнительную подушку для доходности на горизонте 3–5 лет.

Для собственника или инвестора в HZ RESIDENCES 4 перспектива сохранять доходность около 8,5% net годовых достаточно высока, а уровень справедливой цены по отношению к рынку говорит о потенциале дальнейшей капитализации. Уровень ликвидности обеспечивает простой выход из актива без дисконтирования за срочность.