Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD здание AMAL TOWER расположено в районе Al Hebiah Fourth, мастер-проект Dubai Sports City. Для анализа использованы только сделки по квартирам с двумя спальнями (2BR) на основании фильтрации продаж (Residential, Flat, 2 b/r).
2. Объем и структура сделок
За все время было совершено 79 сделок с двухкомнатными квартирами (2BR) в AMAL TOWER. Это достаточный объем для оценки динамики и среднего уровня цен.
3. Динамика цен по дому и району
Средняя цена за квадратный метр (квартальная динамика, сделки по AMAL TOWER, 2BR):
— 2023, III квартал: 3 200 AED/м² (5 сделок)
— 2023, IV квартал: 5 400 AED/м² (7 сделок)
— 2024, II квартал: 11 000 AED/м² (13 сделок)
— 2024, III квартал: 9 100 AED/м² (4 сделки)
— 2024, IV квартал: 7 000 AED/м² (12 сделок)
— 2025, I-II квартал: 8 300-10 700 AED/м² (по 5–12 сделок в квартал)
Для сравнения – средняя цена за м² по району Al Hebiah Fourth (2BR):
— 2023, III квартал: 7 700 AED/м² (170 сделок)
— 2024, I квартал: 9 100 AED/м² (180 сделок)
— 2024, II квартал: 11 300 AED/м² (247 сделок)
— 2024, III-IV кварталы: 10 500–12 100 AED/м² (от 271 до 388 сделок в квартал)
За последние 12 месяцев средняя цена за м² в AMAL TOWER по 2BR составила 9 300 AED/м². Для сравнения, по всему району Al Hebiah Fourth – 10 760 AED/м². Таким образом, квартиры в AMAL TOWER продаются на 13–15% дешевле среднерайонного уровня для аналогичного сегмента.
4. Анализ аренды и доходности
По дому AMAL TOWER (2BR) в DLD отсутствуют зарегистрированные контракты аренды в последние годы. Также по всему мастер-проекту Dubai Sports City свежих сделок аренды по 2BR не выявлено.
На уровне района Al Hebiah Fourth рынок аренды развит, совершается свыше 5000 контрактов в год по всем квартирам (разных типологий). Динамика средней арендной ставки в районе (все жилые квартиры):
— 2020–2022: стабильно 470–580 AED/м²/год, постепенный рост до 540–580 AED/м²
— 2023, IV квартал: 730 AED/м²
— 2024, I–IV кварталы: 750–820 AED/м²
— 2025, I квартал: 850 AED/м², II квартал: более 900 AED/м²
За последние 12 месяцев средняя аренда в районе составляет 903 AED/м² в год.
5. ROI за последние 12 месяцев и справедливая цена
— Средняя цена покупки за м² по AMAL TOWER (2BR): 9 300 AED
— Средняя цена по району (2BR): 10 760 AED
— Средняя аренда по району (все квартиры): 903 AED/м²/год
Расчет доходности (ROI):
— Брутто-доходность по району: около 8,4% годовых (903/10 760)
— C учетом транзакционных расходов ~7%, «чистая» ROI для инвестора на вторичном рынке составит примерно 7,9% (8,4% / 1.07)
Для выхода на доходность 7–8% годовых диапазон справедливой закупочной цены для инвестора в районе составляет 11 300–12 900 AED/м² (903 / 0.08 и 903 / 0.07). Фактическая средняя цена сделок в AMAL TOWER (9 300 AED/м²) заметно ниже этого уровня, что делает объект потенциально привлекательным для покупателя, ориентированного на среднерыночную доходность.
6. Итоги и перспективы для инвестора
— Ликвидность дома средняя: объём продаж достаточен для уверенного анализа, но рынок аренды в этом объекте практически не развит или контракты не зарегистрированы в базе DLD (маловыразительно для активных buy-to-let стратегий).
— Район Al Hebiah Fourth хорошо развит, рынок аренды масштабный, цены на аренду продолжают расти (темпы опережают рост цены за м²).
— AMAL TOWER реализуется дешевле района: существенный дисконт к среднерыночным сделкам и высокий теоретический ROI.
— Объективная оценка аренды и расчет доходности по самому дому невозможны из-за отсутствия зарегистрированных контрактов аренды. Ориентироваться можно только на аренду по району, что несет дополнительные риски (миграция спроса, отличия здания).
— Инвестиционная перспектива по дому — привлекательная при условии реальной возможности сдачи объекта по районной ставке аренды (900+ AED/м²/год). Отличается высокой относительной доходностью и низкой ценой входа. Текущий уровень цен подразумевает достаточный запас до перегрева.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Mughal – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Azizi Aura Residences: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Maha Townhouses – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Sobha Creek Vistas Grande: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Mimosa – анализ 2025
