1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение объекта подтверждено данными DLD: Al Serh Residences 11 By Asak Real Estate Development находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Анализ проводится по квартире с двумя спальнями (2BR) и всему дому, а также по району Al Barsha South Fourth для рыночного бенчмарка.
2. Число сделок и ликвидность
За всю историю по 2-комнатным квартирам в этом доме зарегистрировано 7 сделок, все в 2025 году. Это говорит о малом размере дома или высокой доле первичных продаж в узком временном окне, что типично для новых проектов. Для квартир в этом районе за последние годы фиксировались десятки тысяч арендных договоров, что гарантирует высокую ликвидность рынка в целом.
3. Динамика и уровень цен на продажу
Средняя цена за квадратный метр по дому за последние 12 месяцев составила 12 890 AED/m² для квартиры 2BR. Динамика по кварталам 2025 года по дому:
— Q1: 11 424 AED/m²
— Q2: 13 155 AED/m²
— Q3: 11 828 AED/m²
Для района Al Barsha South Fourth за последние 12 месяцев средняя цена по квартирам составляет 15 196 AED/m², а динамика по кварталам за последние 3 года отражает устойчивый рост: от 9 000–10 000 AED/m² в 2022 году до 13 300–15 700 AED/m² в 2024–2025 годах. Темпы роста цен в районе заметно превышают динамику по рассматриваемому дому: здание торгуется примерно на 15% дешевле районного бенчмарка.
4. Уровни арендных ставок и доходность
По дому и по соответствующей категории 2BR-договоров аренды в DLD-данных за последние 12 месяцев информация отсутствует: ни по дому, ни по мастер-проекту, ни по району по фильтру «2 bed rooms» не найдено валидных контрактов. По всему району Al Barsha South Fourth (все квартиры) средняя ставка аренды за последние 12 месяцев составляет 1 051 AED/m²/год. Текущая среднерыночная ставка аренды по району выросла примерно на 38% за предыдущие 2 года (с 760 до 1 050 AED/m²/год).
5. ROI и инвестиционно справедливая цена
Расчет ROI доступен только на уровне района, так как по дому нет прямых данных по аренде.
— Брутто-доходность района: 1 051 / 15 196 = 6,9% (за последние 12 месяцев по DLD, для квартир без детализации по планировке).
— Нетто-доходность с учетом типовых издержек (7–8%): около 6,4–6,5% годовых.
— Инвестиционно справедливый диапазон цен (при целевой доходности 7–8% годовых): 13 140 – 15 020 AED/m² (по району). Текущая средняя районная цена в верхней части диапазона, по дому цена ниже рыночной практически на 15–18%, что в теории дает «запас прочности» или потребует дополнительной премии при стабилизации аренды.
6. Сравнение с районом
По стоимости продажи Al Serh Residences 11 By Asak Real Estate Development (2BR) заметно дешевле районного уровня (примерно 12 900 против 15 200 AED/m²).
Ставка аренды известна только на уровне всего района; дом продается с заметным дисконтом к среднерыночному уровню.
7. Выводы
— По сделкам: объект малоликвиден на уровне дома, но район в целом очень активный, что обеспечивает общую ликвидность для инвестора.
— По ценам: дом торгуется значительно ниже значения по району, что может свидетельствовать о потенциале роста либо о менее привлекательных характеристиках данного дома.
— По аренде: объективных данных по арендным ставкам именно по дому в DLD нет. Ориентироваться можно только на районные уровни, где средняя доходность сейчас немного ниже типовой инвестиционной «цели» 7–8% годовых.
— По перспективе: дом интересен для покупателя, ориентированного на вход по цене ниже рынка, однако оценка индивидуальной доходности невозможна без подтвержденных DLD-данных по аренде. Вход на этапе дисконта увеличивает потенциал роста капитала при восстановлении или стабилизации уровня аренды в будущем.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Creek Waters – анализ 2026
- Как продать квартиру в Дубае в Quortaj – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Island Park II: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Jomana 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SHERENA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
