Анализ ROI квартиры в SHERENA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: здание SHERENA RESIDENCE располагается в районе Wadi Al Safa 3 и мастер-проекте Majan. Все расчёты далее выполнены строго по этим параметрам и фильтру комнат studio (эквивалент 0BR), так как требуется анализировать студии.

По базе DLD накоплено:
— 289 регистраций продаж по дому (в том числе 56 сделок по студиям).
— 250 долгосрочных арендных контрактов (студии, резидентшл).

2. Динамика сделок, ликвидность и структура спроса

В последние три года сделки по студиям в доме проходили достаточно часто:
— 2022 год — 2 сделки;
— 2023 год — 22 сделки;
— 2024 год — 25 сделок (за 12 месяцев);
— частично за 2025 — 6 сделок (пробные записи на ближайшие кварталы).

Это свидетельствует о наличии стабильного спроса на этот тип недвижимости в объекте.

Динамика продаж (`цена за м²` по кварталам, данные о студиях):
— В течение 2022–2023 годов средний уровень составлял 8800–9700 AED/м².
— В 2024 году цены колебались между 9000 и 10 500 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена за м² составила 11 211 AED (по 6 сделкам).
— Отдельные сделки в 2025 году фиксируют цены чуть выше (до 11 800 AED/м²), что может указывать на повышение цен.

В районе Wadi Al Safa 3 по студиям зарегистрировано 2 268 сделок за последние 12 месяцев — ликвидность района очень высокая.

Средняя цена за м² по студиям в районе Wadi Al Safa 3 за последние 12 месяцев — 18 336 AED (значительно выше, чем в SHERENA RESIDENCE).

Распределение площадей и цены за последние 2 года по дому: большинство студий реально торгуются в диапазоне 40–45 м² и ценой от 8 000 до 13 000 AED/м², значимых выбросов среди студий нет.

3. Динамика аренды, структура арендного спроса

По арендным контрактам ликвидность очень высокая: заключено 30 контрактов по студиям за последние 12 месяцев (их площадь от 40 до 59 м²). Диапазон средней годовой арендной ставки за м² по студиям:
— За последние 12 месяцев — 1 000 AED/м² в год по дому SHERENA RESIDENCE.
— За последние 12 месяцев по студиям в районе Wadi Al Safa 3 — 908 AED/м² (по 594 контрактам).

Арендные ставки по дому уверенно растут: в 2022–2023 годах уровень был 600–800 AED/м², в 2024–25 годах достиг 1 000–1 100 AED/м². Минимальные значения — около 660–700 AED/м², максимальные отдельные ставки — до 1 300–1 500 AED/м², однако основной пласт сделок — в диапазоне 900–1 100 AED/м².

4. Сравнительный анализ: дом vs район

SHERENA RESIDENCE заметно дешевле района по цене продажи:
— Средняя цена за м² по студиям в доме за 12 мес = 11 211 AED,
— По району Wadi Al Safa 3 = 18 336 AED.

То же касается и аренды, хотя разрыв меньше:
— Аренда по дому = 1 000 AED/м²/год,
— В среднем по району = 908 AED/м²/год.

Разница в цене продажи объясняет заметно более высокую потенциальную доходность (ROI) по самому дому.

5. ROI и «справедливый диапазон цен»

Для студий SHERENA RESIDENCE (за последние 12 месяцев):
— Средняя цена за м² покупки: 11 211 AED,
— Средняя аренда за м²/год: 1 000 AED,
— Количество сделок и арендных контрактов достаточно для устойчивой статистики.

Расчёт валовой доходности:
— По дому: ROI brutto ≈ 1 000 / 11 211 ≈ 8,9%.
— По району (студии): ROI brutto ≈ 908 / 18 336 ≈ 4,95%.

Коррекция с учётом стартовых расходов (7% от стоимости):
— По дому: ROI net ≈ 8,3%.
— По району: ROI net ≈ 4,6%.

«Справедливый диапазон цены» (инвестиционно обоснованный) для желаемой доходности 7–8% годовых:
— Для SHERENA RESIDENCE: от 12 500 до 14 300 AED/м² (расчёт: 1 000 AED / 0,08; 1 000 AED / 0,07).
— Рыночная цена по факту ниже этого диапазона, что даёт инвестору повышенную доходность.

Для сравнения, справедливый диапазон для района: от 11 350 до 12 970 AED/м² (по районной аренде: 908 / 0,08; 908 / 0,07), однако фактические сделки в районе происходят сильно дороже и ROI выходит значительно ниже.

6. Выводы по инвестиционной привлекательности

SHERENA RESIDENCE демонстрирует крайне высокую относительную доходность для студий: при текущих ценах входа (11 211 AED/м²) и устойчивых ставках аренды (1 000 AED/м²/год) ROI net составляет 8,3% (выше средней для готовых объектов в Дубае). Дом пользуется выраженной популярностью у арендаторов и инвесторов, ликвидность высокая как по продажам, так и по аренде.

По району Wadi Al Safa 3 фиксируется крупный поток сделок (в том числе по студиям), но цены входа там существенно выше, из-за чего ROI скромнее (до 4,6%).

Перспективы на 3–5 лет остаются благоприятными — при сохранении динамики аренды и отставания цен продажи от районных значений возможен как постепенный рост капитализации, так и сохранение преимущества по доходности для арендных инвесторов. Вместе с тем, если рыночные цены по дому подтянутся к районным, ROI снизится до среднерыночных значений.

Рекомендация: для инвесторов в студии SHERENA RESIDENCE сейчас условия по DLD-базе остаются одними из лучших по соотношению дохода и цены входа в локации.

Рекомендуемые статьи

• Анализ ROI квартиры в MODELUX TOWER 1: данные DLD и реальные сделки
• Анализ ROI квартиры в Elite 9 Sports Residence: данные DLD и реальные сделки
• Ключевые застройщики в Дубае: пять ведущих компаний, формирующих рынок недвижимости
• Анализ ROI квартиры в D1: данные DLD и реальные сделки
• Как продать апартаменты в Дубае в Stonehenge Residences II – анализ 2026