1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание MODELUX TOWER 1 относится к району Warsan Fourth и мастер-проекту International City Phase 3. В DLD по данному зданию присутствует выборка по сделкам для студий (Studio), 1-комнатных и 2-комнатных квартир, но согласно вашему запросу анализируется сегмент студий.
В базе DLD собрано более 60 сделок для студий в MODELUX TOWER 1 за последние годы, что позволяет проводить уверенный статистический анализ. По аренде в самом здании контрактов не найдено, поэтому все выводы по арендной ставке и доходности даются для уровня мастер-проекта International City Phase 3 и района Warsan Fourth.
2. Динамика и уровни цен на покупку
В MODELUX TOWER 1 в последние 3–4 года сделки по студиям проходили регулярно. За прошедшие 12 месяцев в здании было оформлено 14 сделок, средневзвешенная цена квадратного метра по ним — 9 030 AED/м². Для сравнения, в районе Warsan Fourth по студиям за этот же период было заключено 657 сделок, их средняя цена заметно выше — около 12 240 AED/м². Это указывает на то, что MODELUX TOWER 1 торгуется с дисконтом к району ~26%, что может быть связано с возрастающим спросом в других новых домах района или особенностями вашего объекта.
Динамика по зданию показывает восстановление и рост после провала в 2021 году (около 4 800–6 100 AED/м²), затем уверенное движение в диапазоне 7 400–9 000 AED/м² в 2023–2024. Район Warsan Fourth в целом за этот период более волатилен, однако в последние 12 месяцев наблюдается явный рывок: средний уровень превысил 12 000 AED/м².
Объём сделок в здании невысокий по сравнению с районом (14 против 657 за 12 месяцев), но для своей категории ликвидность стабильная.
3. Динамика и уровни аренды
По самому зданию MODELUX TOWER 1 ни одного арендного контракта в базе зафиксировано не было. На уровне мастер-проекта International City Phase 3 по студиям зарегистрировано свыше 2 600 контрактов за последние 12 месяцев; средняя эффективная ставка составила 925 AED/м² в год. Аналогичный уровень по всему району Warsan Fourth — то же самое значение, что свидетельствует о высокой однородности предложения.
Динамика аренды по International City Phase 3 и Warsan Fourth показывает медленный рост: в 2022–2024 годах средний уровень был на уровне 750–850 AED/м², сейчас аренда студий удерживается в диапазоне 830–960 AED/м².
4. Сравнение дома и района, инвестиционные параметры и ROI
— Средняя цена покупки (за 1 м²) студии в MODELUX TOWER 1 за последние 12 месяцев: 9 030 AED.
— Средняя цена покупки по району Warsan Fourth: 12 240 AED/м².
— Средняя годовая аренда в International City Phase 3 и Warsan Fourth (студии): 925 AED/м².
Brutto ROI по дому из-за отсутствия прямых данных по аренде рассчитывается для мастер-проекта:
— ROI_brutto (по мастер-проекту) = 925 / 9 030 = 10,2%.
Корректируя на сопутствующие расходы (7–8% от цены покупки), получаем эффективную чистую доходность ROI_net ≈ 9,5–9,7%.
Инвестиционно справедливый диапазон цены покупки для выхода на целевую доходность 7–8%:
— Диапазон = аренда / 0,08 … аренда / 0,07 = 11 560 – 13 220 AED/м².
— Текущая цена сделки по дому (9 030 AED/м²) находится хорошо ниже этого диапазона, что указывает на сохранённый дисконт и потенциал для роста стоимости.
5. Ликвидность и перспективы
MODELUX TOWER 1 показывает низкую, но стабильную ликвидность по студиям — около 14 сделок за год. Район Warsan Fourth и мастер-проект International City Phase 3 остаются очень активными сегментами с регулярно растущим спросом и большим объёмом сделок как по продажам, так и по аренде. Преимущество объекта — возможность зайти в проект существенно дешевле среднерыночного уровня с относительно высокой доходностью даже при текущих ставках аренды.
ROI на уровне мастер-проекта находится на отметке 10% brutto — это значительно выше типовой целевой доходности по Дубаю. В случае покупки по текущим уровням наблюдается дополнительный upside к рыночной цене. Однако стоит учитывать риск возможного выравнивания этой дельты в ближайшие 1–2 года за счёт роста цены дома или коррекции доходности аренды вниз.
6. Итог
MODELUX TOWER 1 (студии) — один из наиболее доходных вариантов в сегменте budget/investment по району Warsan Fourth. Цены на 26% ниже среднего по району при уровне арендной ставки, сопоставимом с окружающими проектами. ROI brutto превышает 10%, что даёт отличное сочетание доходности и перспективы роста стоимости на горизонт 3–5 лет с возможной премией при дальнейшем выравнивании цены дома относительно рынка.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Elite 9 Sports Residence: данные DLD и реальные сделки
- Ключевые застройщики в Дубае: пять ведущих компаний, формирующих рынок недвижимости
- Анализ ROI квартиры в D1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Stonehenge Residences II – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в OLYMPIC PARK 4: данные DLD и реальные сделки
