1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Данные DLD однозначно подтверждают, что здание Samana Golf Avenue относится к району Al Hebiah Second и мастер-проекту Dubai Studio City.
По запросу только по этому зданию реализовано 31 продажа квартир с 2 спальнями. Для аренды не найдено ни одного действующего контракта по этому дому (ни на уровне building, ни master-проекта). Оценка арендных ставок и доходности возможна только на уровне района Al Hebiah Second, а сравнения по точным аналогам (2BR) не доступны — берём сводные значения по всем жилым квартирам района.
2. Динамика продаж и цен за м² по дому и району
Объем и динамика сделок:
По дому Samana Golf Avenue основные сделки 2BR наблюдались в конце 2020 года и в течение всего 2021 года, после чего наблюдается перерыв до 2024 года, когда снова возобновились транзакции. Это косвенно указывает на возможное завершение строительства и фазовую сдачу.
Динамика средней цены за м² (квартиры 2BR, Samana Golf Avenue):
— IV кв. 2020: 11 233 AED/м²
— I–IV кв. 2021: 11 400–27 244 AED/м² (в IV кв. скачок, вероятно, единичная нетипичная сделка)
— I и IV кв. 2024: 8 979–9 170 AED/м²
— II кв. 2025: 11 909 AED/м²
Рынок по району Al Hebiah Second (все квартиры):
— В 2020–2021: диапазон 6 900–10 800 AED/м²
— В 2022–2023: цены растут к 12 000–14 000 AED/м²
— За последние 12 месяцев: средняя цена по району 14 862 AED/м² (дом — 11 909 AED/м²)
Расхождение: Цена за м² в 2BR квартирах Samana Golf Avenue за последние 12 месяцев ниже средней по району примерно на 20%. Это фактор, который потенциальный инвестор должен учитывать при сравнении с общими бенчмарками района.
3. Арендные ставки и динамика по району
По дому Samana Golf Avenue и мастер-проекту Dubai Studio City в базе DLD отсутствуют аренды по квартирам — нет действующих контрактов с подтверждённой ставкой и площадью.
На уровне района Al Hebiah Second — большой выбор жилых контрактов (более 6 000 штук). Средняя годовая ставка аренды за м² по всем жилым квартирам района:
— За прошлый год: 1 080 AED/м²
— Последние 4 квартала: постепенно росла от ~958 до ~1 060 AED/м²
4. Расчёт ROI за последние 12 месяцев
Уровень анализа:
— Для цены за м²: использованы данные только по 2BR в Samana Golf Avenue (реальные сделки DLD).
— Для аренды: район Al Hebiah Second (других валидных данных нет).
Текущие средние значения:
— Цена за м² (Samana Golf Avenue, 2BR, последние 12 мес.): 11 909 AED/м²
— Цена за м² (Al Hebiah Second, все квартиры, последние 12 мес.): 14 862 AED/м²
— Аренда за м² (Al Hebiah Second, все квартиры, последние 12 мес.): 1 080 AED/м²
Прямой расчёт грязной доходности (ROI_brutto) для этого дома невозможен — нет действующих арендных контрактов. ROI по району (бенчмарк):
— ROI_brutto (район): 1 080 / 14 862 ≈ 7,3% годовых
— После вычета всех стандартных затрат на вход (~7%): ROI_net ≈ 6,8% годовых
“Справедливый диапазон инвестиционной цены” за м² для тех, кто хочет получать 7–8% годовых аренды (ориентир по району):
— 1 080 / 0,08 = 13 500 AED/м² (для 8%)
— 1 080 / 0,07 = 15 430 AED/м² (для 7%)
Реальная текущая рыночная цена на квартиры Samana Golf Avenue (2BR) — ниже этого диапазона.
5. Заключение по ликвидности, перспективе и справедливости цены
Ликвидность. Дом продавался волнами и совпадает с фазами строительства. По району сделки идут очень активно, арендный спрос высокий — более 6 000 контрактов за последние годы.
Перспектива роста. С 2022 года цены по району стабильно росли, спрос поддерживается новым предложением. Уровень средней цены и аренды по району оправдывают целевую доходность в диапазоне 7–8%. Факт, что Samana Golf Avenue торгуется со значительным дисконтом к среднерыночной ставке за м², делает его привлекательным для “стоимостных” инвесторов при наличии реального арендного спроса.
Cправедливость цены. При текущей средней цене за м² по дому потенциал доходности выше средней по району (если аренду удастся получить на уровне среднего бенчмарка района).
ВАЖНО: Цифры по аренде, доходности и ROI взяты исключительно по району, а не по самому дому или проекту Samana Golf Avenue — делать финальные выводы о доходности конкретной квартиры без действующих DLD-контрактов по дому некорректно.
Общий вывод:
Samana Golf Avenue (2BR) исторически продаётся дешевле среднего рынка района Al Hebiah Second. Потенциальная ROI сопоставима или выше средней по району, если удастся сдать квартиру по ставке близкой к рыночной по району. Однако инвестору необходимо учитывать риски ликвидности и того, что реальная аренда может отличаться от среднего по району. Сравнительно низкая цена за м² может быть компенсирована меньшим спросом или арендным дисконтом.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Bloom Heights B – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Point: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Dawn By Binghatti: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AVANOS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
