1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Dawn By Binghatti по данным DLD находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все дальнейшие бенчмарки/сравнения строятся исходя из этого определения района.
По дому зафиксировано 96 продаж (2024–2025 года) и 65 арендных контрактов. Данные и по продаже, и по аренде имеются в достаточном объёме.
Тип анализируемой квартиры: Studio (0BR), что в базе DLD для продаж отмечено как studio, для аренды — также studio. Все расчёты относятся именно к этому типу недвижимости.
2. Анализ ликвидности (объемы сделок и спрос)
Сделки по продаже:
— 96 сделок по дому Dawn By Binghatti за всю историю дома (фактически, период с IV кв. 2024 по IV кв. 2025).
— По району (Al Barsha South Fourth, JVC) объем сделок среди студий очень высокий: тысячи сделок в квартал — локация крайне ликвидна, спрос на этот сегмент высокий.
Аренда:
— По дому Dawn By Binghatti зафиксировано 39 арендных контрактов студий за последние 12 месяцев.
— По району зафиксировано свыше 6 тыс. арендных контрактов студий за 12 месяцев — рынок аренды выраженно развит.
3. Динамика цен за 3–5 лет (дом и район)
Dawn By Binghatti (Studio):
— IV кв. 2024: 19 900 AED/м²
— I кв. 2025: 17 600 AED/м²
— II кв. 2025: 17 600 AED/м²
— III кв. 2025: 25 400 AED/м² (всплеск)
— IV кв. 2025: 20 975 AED/м²
Ближайшие 12 месяцев: средняя цена сделки — 21 754 AED/м² по студиям дома.
По району Al Barsha South Fourth, JVC (Studio):
— В 2020–начале 2022: 11 000–15 000 AED/м² (даже ниже)
— 2023: 12 900–15 400 AED/м²
— 2024: 15 400–16 000 AED/м²
— 2025: продолжается рост, IV кв. 2025 — 18 150 AED/м²
Средняя цена за 12 месяцев по району: 17 663 AED/м² (по 5 510 сделкам студий).
Сравнение: Dawn By Binghatti сейчас дороже района примерно на 23% (дом ≈ 21 750 AED/м²; район ≈ 17 660 AED/м² по студиям последних 12 мес.).
4. Динамика аренды за 3–5 лет (дом и район)
Dawn By Binghatti (Studio, аренда):
— II кв. 2025: 1 256 AED/м²/год (1 контракт)
— III кв. 2025: 1 285 AED/м²/год (23 контракта)
— IV кв. 2025: 1 389 AED/м²/год (14 контрактов)
— I кв. 2026: 1 364 AED/м²/год (1 контракт)
Средняя аренда по дому за последние 12 месяцев: 1 324 AED/м²/год.
По району Al Barsha South Fourth (Studio, аренда):
— 2020: 600–730 AED/м²/год
— 2021: 590–670 AED/м²/год
— 2022: 750–820 AED/м²/год
— 2023: 900–970 AED/м²/год
— 2024: 1 030–1 150 AED/м²/год, тенденция к росту
— IV кв. 2025: 1 241 AED/м²/год, I кв. 2026: 1 266 AED/м²/год
Среднее по району за 12 месяцев: 1 289 AED/м²/год (по 6 292 контрактам студий).
Сравнение: аренда в Dawn By Binghatti незначительно выше рынка (на ~2.7%).
5. ROI и инвестиционный потенциал
Расчёты исходя из последних 12 месяцев и только подтверждённых DLD-данных по студиям:
— По дому Dawn By Binghatti:
— Средняя цена покупки: 21 754 AED/м²
— Средняя аренда: 1 324 AED/м²/год
— ROI_brutto: 6.1% годовых
— C учётом транзакционных издержек (7–8% на вход): ROI_net ≈ 5.65–5.7% годовых
— По району Al Barsha South Fourth (JVC, студии):
— Средняя цена: 17 663 AED/м²
— Средняя аренда: 1 289 AED/м²/год
— ROI_brutto: 7.3% годовых
— ROI_net: около 6.8–6.9%
Диапазон справедливых цен для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых (основано на средних ставках аренды последнего года):
— По дому Dawn By Binghatti: 16 600 – 18 900 AED/м² (чтобы выйти на 7–8% ROI от текущей аренды 1 324 AED/м²)
— По району: 16 100 – 18 400 AED/м²
Текущая средняя цена по дому заметно выше этого диапазона, поэтому для выхода на 7–8% годовых требуется дисконт порядка 14–23% относительно последних сделок по дому.
6. Главные выводы
— Dawn By Binghatti — новый и востребованный проект с высокой ликвидностью сделок и арендных контрактов по студиям.
— Цена покупки в доме находится c ощутимой премией к рынку JVC/Al Barsha South Fourth (на ~23%).
— Рост цен в районе подтверждён, тем не менее премия дома превышает потенциальную доходность — текущий ROI студий здесь находится на уровне 6.1% годовых (5.7% нетто), что ниже среднерыночного уровня по району для студий (7.3–6.8% нетто).
— Для ориентированных на доходность инвесторов Dawn By Binghatti интересен скорее как ликвидный, но премиальный сегмент.
— Для выхода на доходность 7–8% годовых требуется покупать студию в этом доме с дисконтом к среднерыночной цене последнего года. Либо рассматривать иные проекты в JVC.
— Перспектива района (JVC/Al Barsha South Fourth) в целом остается позитивной: сделок и арендных контрактов становится всё больше, средние ставки рынка стабильно растут как по продажам, так и по аренде.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в AVANOS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PARAMOUNT TOWER HOTEL & RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Northline 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Alexis Tower: данные DLD и реальные сделки
