Анализ ROI квартиры в Royale Residence 1: данные DLD и реальные сделки — 27.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Royale Residence 1 находится в районе Al Hebiah Fourth, мастер-проект Dubai Sports City (это подтверждено открытыми данными DLD).

По запросу к базе DLD по 2-комнатным квартирам в здании Royale Residence 1 выявлено 18 сделок за весь период наблюдения. Также уточнено, что на уровне здания и мастер-проекта отсутствуют валидные DLD-данные по ныне действующим договорам аренды (по типу «2 bed rooms» конкретно для Royale Residence 1 и в целом по Dubai Sports City). Ликвидность арендного рынка по району Al Hebiah Fourth существенно выше — зафиксировано примерно 50 000+ контрактов аренды по жилым объектам.

2. Объём и динамика сделок. Сравнение с районом

За последние несколько лет по 2-комнатным квартирам в Royale Residence 1:

2021 год: 1 сделка (4 квартал)
2022 год: 1 сделка (4 квартал)
2023 год: 3 сделки (2–3 кварталы)
2024 год: 2 сделки (4 квартал)
2025 год (не анализируется, так как это будущий период)

Это указывает на относительно низкую ликвидность конкретно по 2-комнатным квартирам в самом здании.

Для сравнения: по району Al Hebiah Fourth за каждый квартал фиксируется от ~50 до 400 сделок с двухкомнатными квартирами (кварталы 2020–2025 годов), что отражает высокий рыночный объем.

3. Динамика и уровень цен за квадратный метр

В Royale Residence 1 (2-комнатные):

Цена за м² в 2021 году (4 кв): около 5 052 AED/м²
В 2022 году (4 кв): около 7 204 AED/м²
В 2023 году наблюдались колебания: от 4 417 до 6 100 AED/м²
В 2024 году (4 кв): около 6 891 AED/м²

Средняя цена за м² по 2-комнатным квартирам в Royale Residence 1 за последние 12 месяцев составила около 7 160 AED, при 11 сделках.

В районе Al Hebiah Fourth за этот же период (последние 12 месяцев) средняя стоимость 2-комнатных квартир по факту продаж заметно выше — около 10 532 AED/м² (более 900 сделок).

Динамика цен по району показывает значительный рост с конца 2022 года: с уровней 6 300–7 200 AED/м² в 2023 году к 11 000–12 000 AED/м² к середине 2024 года.

Таким образом, Royale Residence 1 на данный момент стоит на 32% дешевле районного среднего уровня цен (по продажам 2-комнатных квартир за год).

4. Анализ аренды

По данным DLD, ни по дому Royale Residence 1, ни по мастер-проекту Dubai Sports City за последние 12 месяцев не найдено валидных DLD-контрактов аренды на 2-комнатные квартиры с корректно заполненной площадью и годовой ставкой. Это часто связано либо с отсутствием новых контрактов аренды по данному типу квартир, либо с недостатком корректных данных в реестре.

Однако, по району Al Hebiah Fourth в целом зафиксирован высокий объем аренды. Средняя годовая арендная ставка по всем жилым объектам района составила около 896 AED/м² (почти 10 000 сделок за 12 месяцев). Историческая динамика показывает планомерный рост: ещё в начале 2020-х годов уровень был около 500–700 AED/м², а в 2024–2025 годах превышает 800 AED/м².

Важно: поскольку отсутствуют валидные DLD-данные по аренде 2-комнатных квартир по дому и по району, дальнейшие расчеты доходности (ROI) и инвестиционно-справедливой цены проводить нельзя — на данный момент они будут недостоверны.

5. Рыночные сравнения и ликвидность

Цены на 2-комнатные квартиры в Royale Residence 1 существенно отстают от районного среднего. Зафиксированное значение по дому составляет 7 160 AED/м² (год), в то время как по району аналогичная квартира стоит в среднем 10 532 AED/м².

Объем сделок по дому ограничен, что указывает на умеренно низкую ликвидность — в среднем порядка 2–3 сделок в год за последние 4 года, против сотен по району.

В аренде по дому и мастер-проекту отсутствуют данные для сегмента 2-комнатных квартир. По району наблюдается высокий спрос на аренду в целом, однако данные по ставке для целевого сегмента недоступны.

Выводы для инвестора или собственника:

Royale Residence 1 недооценён относительно большого объема сделок по району: цена на 32% ниже средней.
Ликвидность уступает районным бенчмаркам — сделки случаются, но нечасто.
Отсутствие трек-даунных DLD-данных по аренде даже на районном уровне для сегмента 2-комнатных квартир делает расчет реальной доходности и корректную инвестиционную оценку невозможными.
В условиях, когда цена дома заметно ниже рынка и общий спрос на район высок, Royale Residence 1 может быть точкой входа для покупателя, если есть готовность ждать и работать с потенциальной низкой ликвидностью.
Для собственника рекомендуется внимательно следить за спросом и корректно позиционировать цену продажи, учитывая бенчмарк по району (и действуя с оглядкой на отставание от среднерыночных уровней).

6. Перспектива на 3–5 лет

Учитывая тенденцию к росту цен в Al Hebiah Fourth, долгосрочно можно ожидать восстановления ценовой разницы между Royale Residence 1 и районом или хотя бы сокращения этого гэпа. Однако до поступления валидных данных по арендному доходу делать инвестиционные выводы о реальной доходности нежелательно. Возможный upside связан преимущественно с ростом стоимости, а не доходностью от сдачи квартиры в аренду.