Анализ ROI квартиры в Ra1n Residence: данные DLD и реальные сделки — 04.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: согласно данным DLD, дом RA1N Residence относится к району Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все дальнейшие сравнительные метрики рассчитывались по данным именно этой связки района и мастер-проекта.

В базе DLD по этому дому зафиксировано 154 сделки. Типичные DLD-разметки комнат: 1 B/R (107 сделок), 2 B/R (45 сделок), а также 2 сделки без Room-маркировки.

2. Ликвидность объекта и района

За последние 12 месяцев в RA1N Residence прошло значимое число сделок — в среднем по 10–20 сделок в квартал, что говорит о достаточной ликвидности дома. В Jumeirah Village Circle (район Al Barsha South Fourth) общее количество сделок на порядок выше, район стабильно наращивает объем: по несколько тысяч сделок ежеквартально, что подчеркивает высокий спрос и привлекательность локации для покупателей.

3. Динамика цен за 3–5 лет (цена за м²)

По дому RA1N Residence сделки отражались начиная с III квартала 2023 года.
— Средняя цена за м² по дому за последние 12 месяцев составила 13 971 дирхам.
— По району/мастер-проекту среднее значение за тот же период — 15 434 дирхам (Al Barsha South Fourth, JVC).

Динамика внутри дома выглядит так (средняя цена за м²):
— III кв. 2023: 13 824 дирхам
— IV кв. 2023: 13 931 дирхам
— I кв. 2024: 14 066 дирхам
— II кв. 2024: 12 644 дирхам
— III кв. 2024: 14 271 дирхам
— IV кв. 2024: 14 164 дирхам

Рыночная цена по району (Jumeirah Village Circle, Al Barsha South Fourth) в последние кварталы варьировалась от 13 061 до 14 456 дирхам за м², что на 10–15% выше, чем в рассматриваемом доме на протяжении года.

Распределение по типам квартир показывает, что максимальная средняя цена за м² была по двум сделкам без указания комнат — 16 146 дирхам, а основная масса продаж — однокомнатные (1 B/R) c диапазоном 12 090 – 16 232 дирхам за м².

4. Данные по аренде

По RA1N Residence арендных контрактов в DLD на текущий момент нет, поэтому нельзя получать ни показатели ренты, ни окупаемости (ROI) на уровне самого дома.

На уровне района и мастер-проекта, по данным DLD за последние 12 месяцев:
— Средняя арендная ставка на рынке квартир — 1 028 дирхам за м² в год.

Примерно 27 000 действующих арендных контрактов подтверждают высокую реальную арендуемую ликвидность локации.

Динамика по району:
— IV кв. 2023: 812 дирхам/м²/год
— I кв. 2024: 849 дирхам/м²/год
— II кв. 2024: 867 дирхам/м²/год
— III кв. 2024: 897 дирхам/м²/год
— IV кв. 2024: 967 дирхам/м²/год

По этим данным можно говорить о постоянном росте доходности от аренды.

5. Сравнение текущих уровней цены и аренды. Оценка ROI

Для текущей ситуации (квартиры в доме):
— Средняя продажная цена за м² — 13 971 дирхам (RA1N Residence, 12 мес.).
— Бенчмарк по району — 15 434 дирхам (JVC, Al Barsha South Fourth, 12 мес.).
— Арендная ставка в районе — 1 028 дирхам/м²/год (среднее по более чем 27 тысячам сделок).

Брутто-доходность (ROI) по району:
— ROI_brutto (район): 1028 / 15434 ≈ 6,7% годовых

С поправкой на стартовые издержки (около 7% совокупно):
— ROI_net (район): 0,067 / 1,07 ≈ 6,3% годовых

6. Справедливый диапазон для инвестора (рентабельность 7–8% годовых)

Исходя из средней аренды по району (1 028 дирхам/м²/г) и целевой доходности:
— Справедливый диапазон инвестиционной цены за м²: 12 850–14 690 дирхам
— Текущая цена RA1N Residence (13 971) укладывается в этот диапазон и даже ближе к нижней границе, что дополнительно подчеркивает его привлекательность именно с точки зрения доходности.

Цены по району выше, и чтобы выйти на 7–8% ROI от аренды, покупателю потребуется либо дисконт к рынку, либо выбор квартир, стоимость которых ближе к текущим значениям RA1N Residence.

7. Инвестиционный вывод

Динамика сделок и цен, а также высокая емкость арендного рынка в Al Barsha South Fourth (JVC) свидетельствуют о стабильной ликвидности жилья. RA1N Residence выглядит особенно интересно для инвестора по трем причинам:
— Цена за м² стабильно находится на 10–15% ниже среднерыночной по району (с учетом новых сделок и динамики цен).
— Арендный рынок района обеспечивает хорошую доходность с низкими рисками простоя и устойчивым спросом.
— Даже без учета дополнительной премии потенциал доходности позволяет рассчитывать на 6,3–6,7% чистыми, что эквивалентно уровню справедливой инвестиции.

Главный риск — отсутствие арендных контрактов по самому дому в DLD, поэтому весь анализ доходности базируется на статистике по району и мастер-проекту, а не по индивидуальному зданию.