1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD, здание Ra1n Residence зарегистрировано как ‘RA1N Residence’ и относится к району Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle.
В базе DLD имеется значительный объем сделок по жилым квартирам в этом здании (более 150 за все время), но на 0-комнатные квартиры (студии) по аренде зафиксированных контрактов нет (данных по аренде именно по этому дому нет вовсе). Соответственно, для анализа аренды и доходности ориентироваться можно только на данные по всему району Jumeirah Village Circle — Al Barsha South Fourth.
2. Количество и динамика сделок по дому
В RA1N Residence сделки фиксировались с 2023 года:
— 2023: 42 сделки
— 2024: 73 сделки
— 2025: 36 сделок (данные за будущее могут быть частично off-plan, подлежат осторожной трактовке)
Сделки проводились равномерно по кварталам, с пиком оборота в 2024 году.
3. Динамика средней стоимости кв.м по дому и району
По дому (все квартиры):
— Средняя цена за квадратный метр по RA1N Residence за последние 12 месяцев: около 14 000 AED/м² (по 38 сделкам).
— Диапазон по кварталам: от ~12 600 до ~14 270 AED/м².
— Динамика относительно равномерна, существенных просадок или аномальных скачков не выявлено.
Для сравнения, по району (Jumeirah Village Circle — Al Barsha South Fourth):
— Средняя цена за м² за последние 12 месяцев: ~14 850 AED/м² (более 20 000 сделок).
— Район устойчиво растет с 2022 года — стоимость за м² выросла с ~9 400 до текущих 14 700–15 250 AED/м².
— Дом продается сейчас с небольшим дисконтированием к средней по району (примерно на 6%) — рынок оценивает дом на уровне средних значений по JVC.
4. Аренда — ставки и динамика
В базе DLD за последние 12 месяцев отсутствуют контракты по аренде квартир в RA1N Residence.
По всему району Jumeirah Village Circle — Al Barsha South Fourth:
— Средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев: около 1 016 AED/м² (26 512 новых контрактов — высокая ликвидность).
— Динамика аренды: после минимальных уровней 2020–2021 (~520–650 AED/м²) район стабильно рос, за последние 4 квартала средняя ставка возросла с ~850 до ~1 000 AED/м².
Таким образом, оценки ставки аренды для RA1N Residence можно делать только через районный бенчмарк.
5. ROI и ориентиры инвестора
— Ориентировочная брутто-доходность (ROI) для инвесторов при текущих условиях рынка по району Jumeirah Village Circle составляет:
— ROI_bрутто: ~7% годовых (1016 / 14 854), расчет строго на базе DLD-данных.
— С учетом входных расходов (налоги, комиссии, оформление — ~7%), ожидаемая чистая доходность (ROI_net) снижается до ~6.5% годовых.
— Чтобы инвестор мог ориентироваться на 7–8% годовых, верхняя граница “справедливой цены” (не выше которой покупка оправдана для цели пассивного дохода в текущем районе) составляет 12 700–14 500 AED/м².
— RA1N Residence плавает в пределах этих диапазонов (или с небольшим дисконтом), формируя “нормальную” инвестиционную точку для JVC.
6. Выводы по ликвидности и перспективам
— В целом, ликвидность квартиры в Ra1n Residence хорошая: существенный объем сделок в 2023–2024, высокая активность по району.
— Расхождение с районом по цене минимально; Dynamics RA1N Residence практически совпадает с трендом по JVC — боковик или плавный рост.
— По аренде доходность близка к среднерыночной планке JVC; без арендных сделок по дому ROI приводится только по району, но он корректно отражает ситуацию в сегменте аналогичных новостроек.
— Район стабильно растет, даже если темпы роста цен замедлятся, доходность по покупке/сдаче остается в диапазоне 6–7% (после входных расходов), что соответствует ожиданиям инвесторов по JVC на горизонте 3–5 лет.
7. Оценки ограничений
— Все оценки доходности и аренды для RA1N Residence даны только на уровне района Jumeirah Village Circle — Al Barsha South Fourth, поскольку сделок аренды по самому дому пока не фиксировалось.
— При появлении контрактов по аренде в доме, диапазон ROI и “справедливой цены” может быть пересчитан под фактическую структуру объекта.
Рекомендуемые статьи
- Лучшие районы для жизни в Дубае: подробное руководство для жителей и инвесторов
- Как продать квартиру в Дубае в Cove by Imtiaz – анализ 2025
- Как купить квартиру в Дубае в Blue Waves Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в LIV Lux: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Orchid: данные DLD и реальные сделки
