Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание The Quayside находится в районе Business Bay, мастер-проект Business Bay. Все количественные оценки и бенчмарки в отчете будут построены по этому району.
Данных о сделках и аренде по студиям в The Quayside в базе достаточно для анализа продаж, однако по аренде по самому дому и проекту данных нет — модель вынуждена будет использовать статистику всего района Business Bay.
2. Оборот и ликвидность по продажам
В The Quayside (для студий) сделки фиксируются с начала 2024 года. Объем сделок по кварталам составляет 3–5 сделок на квартал, что для нового дома считается нормальным уровнем ликвидности. Всего зафиксировано 16 сделок по студиям с начала 2024 года.
На уровне района Business Bay рынок студий исторически развит: по данным DLD только за последние четыре года в районе заключалось более 700–900 сделок по студиям в квартал.
3. Динамика и уровень цен на продажу
По The Quayside:
— Средняя цена за м² по студиям в 2024 году колебалась от 26 860 до 27 960 AED/м², среднее значение за последние 12 месяцев составляет примерно 27 313 AED/м².
— Наблюдается незначительный рост цены за м² в конце 2024 года.
По району Business Bay:
— Исторически ценовой диапазон по студиям был шире: от 18 000 до 29 000 AED/м² (данные с 2020 года).
— В последние 12 месяцев средняя цена продажи студии по району — около 27 877 AED/м².
— Стоимость студии в The Quayside сопоставима с районом и не отличается премией или заметным дисконтированием.
4. Оборот и уровень аренды (по району)
Прямых данных по аренде для студий в The Quayside в DLD не найдено, поэтому для анализа используется районный уровень Business Bay. Это надёжная база: более 17 000 контрактов на аренду студийных квартир только за последние четыре года. Каждый квартал заключается 700–1 100 новых контрактов, что говорит о высокой ликвидности и востребованности аренды в Business Bay.
Динамика средней арендной ставки за м² по студиям района:
— В 2020–2021 гг. средняя аренда по студиям держалась на уровне 860–1 050 AED/м²/год.
— К концу 2023 года выросла до 1 500–1 580 AED/м²/год.
— За последние 12 месяцев средняя ставка по студии составляет 1 590 AED/м²/год.
5. Текущий уровень доходности и справедливая цена
По текущим DLD-уровням:
— Средняя цена покупки студии в The Quayside за последние 12 месяцев: около 27 313 AED/м².
— Рыночная арендная ставка для студии по району: примерно 1 590 AED/м²/год.
Примерная валовая доходность (brutto ROI) при покупке по средней цене дома и сдаче по средней ставке района:
1 590 / 27 313 ≈ 5,8% годовых.
С учетом типичных расходов на приобретение и обслуживание (7–8% от суммы сделки за вход, комиссии и пр.), ожидаемая чистая доходность (net ROI) снижается до 5,4–5,5%.
Рассчитывая условный «справедливый» диапазон цены для инвестора, который хочет получить чистых 7–8% годовых:
— Доля рыночной аренды: 1 590 / 0,08 = 19 875 AED/м² (цена для 8% ROI)
— 1 590 / 0,07 = 22 714 AED/м² (цена для 7% ROI)
Рыночная цена The Quayside находится выше этой «инвесторской» зоны, что типично для новых качественных объектов и отражает общий тренд на снижение доходности по мере роста цен.
6. Выводы по ликвидности и перспективам
— Дом The Quayside интегрирован в рынок Business Bay, отличается хорошим спросом в сегменте студий, но резкой премии к району не наблюдается.
— На фоне общего роста арендного спроса и цен в Business Bay студийные квартиры сохраняют высокую ликвидность и востребованность в аренде.
— Текущие рыночные цены на порядок выше порога «справедливой» цены для доходности 7–8% годовых — это норма для новых объектов в районах-драйверах.
— В краткосрочной (3–5 лет) перспективе динамика цен и арендных ставок выглядит устойчивой, доходность для инвестора в студийном сегменте Business Bay останется в диапазоне 5–6% brutto при покупке по текущим ценам, чуть ниже с учетом стартовых расходов.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в The Matrix – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Binghatti Skyrise Tower B – анализ 2025
- Как купить квартиру в Дубае в Ontario Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в The One at Jumeirah Village Triangle: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Marquise Square Tower – анализ 2025
