1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание The Quayside находится в районе Business Bay, мастер-проект совпадает (Business Bay). В отчет включены сделки только по 2-комнатным квартирам (тип 2BR), что подтверждается по базе сделок DLD.
2. Объем и динамика продаж по The Quayside (2BR)
За все время зарегистрировано 34 сделки с 2-комнатными квартирами в The Quayside. Сделки охватывают несколько кварталов 2024 и 2025 годов (очевидно, аналитика по off-plan, стройка ближе к окончанию). Средняя цена за квадратный метр по этим сделкам за последние 12 месяцев составила 27 382 AED/м².
Динамика средней цены за квадратный метр по кварталам:
— 2024 год, 1 квартал: 27 321 AED/м² (12 сделок)
— 2024 год, 2 квартал: 28 539 AED/м² (3 сделки)
— 2024 год, 3 квартал: 26 500 AED/м² (10 сделок)
— 2024 год, 4 квартал: 29 054 AED/м² (2 сделки)
— 2025 год по кварталам: диапазон 26 800―27 350 AED/м² (7 сделок суммарно)
Средняя цена за м² за 12 месяцев по дому превышает уровень по району на 20% (Business Bay: 22 764 AED/м² по аналогичным сделкам 2BR).
Сделки устойчиво присутствуют в каждом квартале, но объем ограничен, что типично для одну башню и стадии запуска продаж.
3. Сравнение с районом Business Bay
В Business Bay рынок 2-комнатных квартир характеризуется устоявшейся ликвидностью: в каждом квартале 2022–2024 годов наблюдается 400–600 сделок только по 2BR. За последние 12 месяцев средняя цена по району — 22 764 AED/м², что на 20% ниже, чем в The Quayside.
Динамика в районе:
— 2022 год: рост с 15 800 до 21 000 AED/м²
— 2023 год: диапазон 18 600–22 600 AED/м²
— 2024 год: 21 900–22 950 AED/м²
Рост за 3 года — около 45%, но темпы роста заметно замедлились в 2024 году.
4. Анализ рынка аренды
По дому и мастер-проекту The Quayside и Business Bay по данным DLD зафиксированных арендных контрактов по 2-комнатным квартирам нет — вероятно, дом только строится или едва начал заселяться, и эксплуатационная аренда еще не вышла на рынок.
На районном уровне (Business Bay, все жилые квартиры) за последние 12 месяцев заключено 15 802 арендных контракта на квартиры всех типов. Средняя годовая аренда за квадратный метр в Business Bay — 1 295 AED/м².
Динамика средней аренды по району:
— 2022 год: 800–940 AED/м² по кварталам
— 2023 год: резкий рост: от 1 000 до 1 300 AED/м²
— 2024 год: удержание на уровне 1 160–1 259 AED/м²
— 2025 год: нет видимого снижения, в последнем квартале — 1 374 AED/м²
5. Текущая доходность и ориентиры по ROI
Поскольку в The Quayside или сразу по master-проекту фактических контрактов аренды нет, расчет ROI по дому невозможен без подтвержденных DLD-ставок аренды. Поэтому приводится только ROI по району:
— Цена за м² за последние 12 месяцев по району: 22 764 AED/м²
— Средняя аренда за м² по району: 1 295 AED/м²
— Максимально честный расчет брутто-доходности по району (если бы сдавать по средней ставке): 1 295 / 22 764 = 5,7% годовых (брутто).
— С корректировкой на транзакционные расходы (~7%), «чистая» доходность будет примерно 5,3–5,4% годовых.
Для выхода на типичную для инвестора доходность 7–8% годовых, справедливая цена покупки (ориентир) на основе районных ставок аренды должна находиться в диапазоне 16 200 – 18 500 AED/м² (аренда/0,08 – аренда/0,07). Текущий уровень в The Quayside по сделкам на 50–70% выше этого ориентира (constructing premium или ожидания инвесторов), что типично для новых домов, особенно off-plan в Business Bay.
6. Ликвидность и выводы
Business Bay — район с высокой ликвидностью и простыми входными и выходными стратегиями. Объем сделок по 2BR — сотни в квартал, аренда устойчива при среднегодовом росте ставок более 30% за последние 2 года, сейчас рост замедлился.
The Quayside явно продается с ощутимой премией к району, в том числе как новостройка с хорошими ожиданиями по статусу/качеству. Однако текущих арендных контрактов по дому нет, реальную ставку рынка сдачи для подобных 2BR квартир надо будет перепроверять летом 2024 — с реальными Ejari-контрактами по первой волне заселения.
Инвестор, ориентирующийся на доходность выше 7% годовых, должен учитывать премиальность входа в The Quayside: фактический ROI ближайшее время будет заметно ниже, чем у готовых домов по району. Для целей собственников жилья (не арендный бизнес) разница некритична; для спекулятивной переуступки upside остается за счет статуса новостройки.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Rimal 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Noura Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Beach Mansion: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Quayside: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Residence 110 – анализ 2025
