Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, проект Ozone 1 Residence зарегистрирован в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Для анализа использовались именно эти официальные районные данные.
В базе DLD по объекту «Ozone 1 Residence» есть достаточное число сделок по продаже 2-комнатных квартир, но отсутствуют действующие арендные контракты как по самому дому, так и по мастер-проекту. Для аренды использованы только агрегации на районном уровне.
2. Объём и динамика сделок
В доме Ozone 1 Residence зафиксировано 70 сделок по продаже 2-комнатных квартир с апреля 2024 года. Основной объём транзакций приходится на 2-й квартал 2024 (31 сделка), с дальнейшим уменьшением к концу 2025 года. Это соответствует профилю новых домов: всплеск сделок на этапе передачи и запуск на рынок (off-plan завершён, происходит ввод и массовая регистрация прав).
На уровне всего района Al Barsha South Fourth показатель по 2-комнатным квартирам существенно выше — более 10 000 сделок. Это подтверждает высокую ликвидность и развитость локации.
3. Динамика цен за квадратный метр (купля-продажа)
По дому Ozone 1 Residence средняя цена за м² для 2-комнатных квартир в разные кварталы менялась следующим образом:
— 2 кв. 2024: около 8 100 AED/м²;
— 3 кв. 2024: около 12 200 AED/м² (скачок на этапе массовых регистраций);
— в 2025 постепенный рост до 13 870–14 095 AED/м².
За последние 12 месяцев средняя цена за м² в этом доме по 2-комнатным квартирам составила 12 638 AED.
Сравнение с районом:
— Средняя цена по району Al Barsha South Fourth за последние 12 месяцев — 12 753 AED/м² для аналогичных квартир.
— В долгосрочной динамике по Al Barsha South Fourth виден плавный рост с 6 400–7 100 AED/м² (2020) до 13 225 AED/м² (3 кв. 2025).
— Ozone 1 Residence по цене примерно на уровне средней по району.
4. Динамика арендных ставок и ликвидность аренды
Данных об аренде для Ozone 1 Residence и даже по мастер-проекту Jumeirah Village Circle в DLD (по состоянию на момент анализа) отсутствует. Это типично для новых домов в стадии передачи или окончания строительства: арендные отношения только формируются, контракты в DLD пока не зарегистрированы.
На уровне района Al Barsha South Fourth объём действующих контрактов очень значителен (более 117 000), что говорит о высокой ликвидности и привлекательности для арендаторов.
Средняя годовая арендная ставка за м² по району в последние кварталы динамично росла:
— 1 кв. 2023: 745 AED/м²;
— 1 кв. 2024: 849 AED/м²;
— 2 кв. 2025: 985 AED/м²;
— 3 кв. 2025: 1 071 AED/м².
За последние 12 месяцев районный уровень аренды по усреднённым значениям составляет порядка 900–1 000 AED/м² в год.
5. Сравнение: дом против района
— Цена продажи за м² в Ozone 1 Residence — 12 638 AED/м², район — 12 753 AED/м² (разница минимальна, дом следует рыночному тренду).
— Текущая арендная ставка по району — 900–1 000 AED/м², что является единственной DLD-подтверждённой референсной точкой для расчёта доходности.
6. Брутто- и нетто-доходность (ROI)
Оценка ROI возможна только на основе районных данных по аренде (по дому и мастер-проекту актуальных контрактов нет):
— Годовая арендная ставка: ориентировочно 950 AED/м² (по последним кварталам).
— Цена покупки: 12 638–12 753 AED/м².
— Brutto ROI по району: 950 / 12 753 ≈ 7,5%.
С учётом полного пакета транзакционных расходов (около 7–8% от цены покупки: DLD fee, брокер, регистрация, дисконтирование простоя), чистая доходность будет ниже:
— Net ROI ≈ 7,5% / 1,07–1,08 ≈ 7,0% (диапазон 6,9–7,0% годовых).
Справедливый диапазон инвестиционной цены для выхода на 7–8% доходности:
— По району: 950 / 0,08 = 11 875 AED/м² (для 8%); 950 / 0,07 ≈ 13 571 AED/м² (для 7%).
— Текущий уровень цен по DLD (12 638–12 753 AED/м²) попадает примерно в центр этого диапазона, что соответствует «рынку», а дисконт для инвестора минимален или не нужен.
7. Выводы по ликвидности и перспективе
— Дом Ozone 1 Residence относится к сегменту с высокими объёмами продаж и аренды на уровне района, это подтверждает ликвидность и устойчивый спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов.
— Цены на 2BR в доме полностью соответствуют районным бенчмаркам Al Barsha South Fourth и динамично растут.
— Прогнозируемая доходность для покупателя-инвестора на горизонте 3–5 лет составляет 7–7,5% brutto (на основе районных DLD показателей, поскольку по дому иронических контрактов аренды на сегодня нет).
— Локация продолжает пользоваться спросом, арендные ставки растут умеренно, экстраординарного дельта к району (премии или дисконта) для Ozone 1 Residence не зафиксировано.
— Для расчёта точной доходности по самому дому необходимо дождаться появления и регистрации первых арендных контрактов по этому адресу в DLD.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Azizi Riviera Beachfront – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Grove: данные DLD и реальные сделки
- Самые высокие здания в Dubai Marina: архитектура, образ жизни и инвестиционный потенциал
- Как продать квартиру в Дубае в Luxury Family Residences III – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Al Murad Towers: данные DLD и реальные сделки
