Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание AL MURAD TOWERS относится к району Al Barsha First. Мастер-проект в этой локации не выделен отдельно.
2. Объём и структура сделок, ликвидность
За последние несколько лет по 2-комнатным квартирам (2BR) в AL MURAD TOWERS зафиксировано 48 сделок. Активность в последние годы стабильна: 15 сделок в 2022, 13 — в 2023, 10 — в 2024 (на момент анализа), что говорит об удовлетворительной ликвидности и востребованности этого типа квартир. По району Al Barsha First в целом объем сделок существенно выше, подтверждая устойчивый спрос.
3. Динамика цен за квадратный метр (2BR)
В AL MURAD TOWERS за последние 3–4 года динамика средней цены за м² по сделкам 2BR выглядит так:
— 2022: диапазон квартальных средних колебался от 7 278 до 13 514 AED/м².
— 2023: от 7 486 (минимум в 3 квартале) до 10 654 AED/м² (максимум в 1 квартале).
— 2024 (по доступным кварталам): в диапазоне 9 555–11 497 AED/м², средний уровень за последние 12 месяцев — около 10 811 AED/м².
По району Al Barsha First по 2BR за последние 12 месяцев средняя цена за м² составила 18 533 AED, значительно выше уровня сделки по рассматриваемому дому.
4. Аренда: уровни и динамика
По AL MURAD TOWERS и 2BR в DLD за период последних лет не зафиксировано валидных арендных контрактов — прямых данных по ставке аренды на уровне объекта нет. Также отсутствуют свежие сделки по аренде 2BR по району Al Barsha First.
Однако по району Al Barsha First в целом (все квартиры, все жилые объекты) за последние 12 месяцев зарегистрировано более 12 000 арендных контрактов: средняя фактическая арендная ставка составляет 851 AED/м²/год. За три года наблюдается устойчивая положительная динамика — рост с уровней 580–640 AED/м²/год в 2021–2022 до нынешних 850+ AED/м²/год, темп прироста составляет примерно 30–40% за три года.
5. Сравнение цен, доходность (ROI)
В AL MURAD TOWERS средняя цена продажи 2BR за последние 12 месяцев — 10 811 AED/м².
В целом по району Al Barsha First 2BR продавались в среднем по 18 533 AED/м² (дом ощутимо дешевле рынка, разница более 40%).
Средняя арендная ставка (по району, со всех типов квартир) по последним 12 месяцам — 851 AED/м²/год.
Брутто-доходность (ROI) для AL MURAD TOWERS невозможно корректно оценить, так как по дому вообще нет валидных контрактов аренды. Для района, подставляя значения средней сделки с рынка:
— ROI_brutto района = 851 / 18533 ≈ 0,0459 или 4,6% годовых (по фактически зарегистрированным контрактам и ценам продаж).
— Скорректированная (net) доходность после учета типичных транзакционных и сопутствующих расходов (7–8%) уменьшится до 4,3–4,4%.
Для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых, справедливый диапазон цены покупки по текущей доходности рынка — 10 639–12 157 AED/м² (расчет: 851/0,08 и 851/0,07). Текущий уровень сделок по AL MURAD TOWERS близок к нижнему порогу, что объясняет его повышенный спрос среди покупателей.
6. Выводы по инвестиционной перспективе
— Ликвидность самого дома и района высокая; по 2BR в AL MURAD TOWERS регулярно проходят сделки.
— Текущая цена за м² по дому находится ниже районного среднего, с заметным дисконтированием относительно рынка.
— Арендная доходность по рынку (району) умеренная, существенно ниже целевых инвесторских показателей 7–8%. Дом выглядит выигрышно для покупателя, желающего зайти в актив с дисконтом, но ожидать быстрой перепродажи с премией маловероятно.
— Справедливая цена покупки для целей долгосрочного инвестирования в AL MURAD TOWERS располагается близко к текущим рыночным значениям: дом достигает нижней границы справедливого диапазона по доходности.
— Оценить реальную доходность в % по алмурудам нельзя без свежих контрактов аренды в самом доме и желательно по формату 2BR.
7. Ограничения анализа
— Все оценки доходности сделаны на основании валидных DLD-сделок и контрактов; по дому отсутствуют подтвержденные данные по аренде, поэтому ROI по AL MURAD TOWERS корректно не рассчитывается.
— Любые численные значения исходят именно из агрегатов DLD и не являются формальной оценкой стоимости или гарантией доходности конкретной квартиры; рынок может измениться.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Marina Shores – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Residence 110 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Marina Crown: данные DLD и реальные сделки
- Дубай против Дохи: Где дешевле жить и арендовать квартиру в 2026 году?
- Анализ ROI квартиры в Aykon City: данные DLD и реальные сделки
