1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание MARINA WHARF II (название полностью совпадает с данными DLD), район Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Marina. Именно эти значения использовались для поиска всех сделок и аренды в DLD.
Для анализа выбраны studio (по DLD ‘studio’, что соответствует 0-комнатным квартирам).
Объём данных по продажам в MARINA WHARF II — 146 сделок (всего по дому за весь период). Актуальные сделки по студиям есть как минимум в течение последних 12 месяцев.
По аренде зафиксировано 10 валидных контрактов по студиям непосредственно по данному дому за весь период; среди них есть сделки за последние 12 месяцев, что позволяет делать выводы по доходности и арендным ставкам на уровне дома.
2. Динамика сделок и ликвидность
Активность сделок по MARINA WHARF II с 2020 по текущий год показывает устойчивый оборот квартир: от 4 до 10 сделок в квартал, спадов ликвидности не наблюдается — объем продаж стабилен.
На уровне района Marsa Dubai по студиям зафиксирован большой и устойчивый объём сделок; рынок характеризуется высокой глубиной и ликвидностью (деятельность по дому не выглядит отклоняющейся).
3. Динамика средней цены за м² по дому и району
Средняя цена за м² по студиям в MARINA WHARF II за последние 12 месяцев составляет 24 758 AED. На квартальной детализации за последние 2 года по дому значимый объём сделок отмечен только в одном квартале — III кв. 2025 года (24 758 AED/м²).
В районе Marsa Dubai средняя цена по студиям за последние 12 месяцев — 32 833 AED/м². Видно, что студии MARINA WHARF II продаются заметно дешевле районного среднего уровня (минус 24% к рынку Marsa Dubai).
По району за 2020-2025 года уровень средних цен на студии постепенно рос: от 22–30 тыс. AED/м² (2020–2021) до пиков 38–44 тыс. AED/м² (2022–2023), с последующим плавным снижением до ~32–33 тыс. AED/м² в 2024–2025 годах; MARINA WHARF II исторически всегда был немного ниже средней цены за метр среди студий района.
4. Аренда. Средние ставки по дому и району
По MARINA WHARF II средняя годовая аренда студий за последние 12 месяцев — 1 156 AED/м².
По району Marsa Dubai за тот же период — 1 560 AED/м².
Динамика в доме: наименьшие значения аренды (2020–2021 год) были на уровне 900–1 000 AED/м², далее с 2022 года заметен рост, в отдельные кварталы ставки доходили до 1 900 AED/м², но последние два квартала устойчиво держатся примерно на 1 150 AED/м².
В районе Marsa Dubai арендные ставки на студии росли все последние 4 года с 900–1 100 AED/м² (2020–2021) до более 1 500 AED/м² в 2024 году и 1 500–1 650 AED/м² в 2025 году.
Студии в MARINA WHARF II арендуются значительно дешевле районного бенчмарка по Marsa Dubai (на 25% и более ниже среднего уровня).
5. ROI (Gross и Net) на основе DLD-данных
Для MARINA WHARF II (студии, последние 12 месяцев):
— Средняя цена покупки: 24 758 AED/м².
— Средняя аренда: 1 156 AED/м².
— Грязовая доходность (BRUTTO ROI): 4,7% годовых.
Для района Marsa Dubai (студии):
— Средняя цена: 32 833 AED/м².
— Аренда: 1 560 AED/м².
— ROI региона: 4,75% годовых.
Корректировка net ROI с учётом стартовых расходов (DLD, комиссия, регистрация: суммарно ~7%) снижает итоговую доходность: ~4,4% годовых для MARINA WHARF II и района.
Диапазон инвестиционно справедливой цены (требуемый для выходящей доходности 7–8% годовых):
— По дому: 1 156 / 0,08 = 14 450 AED/м² (для 8% доходности) и 1 156 / 0,07 = 16 514 AED/м² (для 7%).
— Текущая цена по дому: 24 758 AED/м² — значит, чтобы выйти на 7–8% доходности, требуется дисконт 33–41% к текущей рыночной цене, что, по рынку Marsa Dubai, в данный момент не представляется достижимым без сильного стресса.
По району Marsa Dubai диапазон справедливых для доходности 7–8% цен — 19 500–22 300 AED/м², при фактической цене 32 800 AED/м² (= дисконт 31–41%).
6. Выводы для инвестора
— MARINA WHARF II ликвиден: оборот сделок есть в каждый квартал, по студиям проходили покупки и аренды вплоть до настоящего времени, спрос сохраняется.
— Динамика: и цена, и аренда по дому на 20–25% ниже районных значений; приростов по арендным ставкам для студий дом не показывает — его аренда в последние годы не догоняет рыночную тенденцию по Marsa Dubai. Аналогичная ситуация и с ценой покупки.
— На горизонте 3–5 лет дом не выглядит особенно перспективным точкой сверхдоходности: все показатели соответствуют классу недооценённого актива, но и арендные ставки, и цена ниже бенчмарка, а выходить на ROI выше 5% без сильного дисконта невозможно.
— Для инвестирования с целью максимизации рентного дохода или прироста стоимости MARINA WHARF II по студиям уступает многим конкурентам в районе Marsa Dubai — доходность 4,4–4,7% (чистая) это стандарт для жилых башен Dubai Marina, и премия по ликвидности или доходности у этого здания отсутствует.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в The Address Residence Fountain Views – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Loci Residences: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 38: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Majestique Residence 1: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Grand: данные DLD и реальные сделки
