Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Согласно данным DLD, дом MARINA TERRACE расположен в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Marina. Анализ всей отчетности будет происходить относительно этих локаций.
База данных содержит 44 подтвержденные сделки по продаже 1-комнатных квартир в MARINA TERRACE за период с апреля 2021 по декабрь 2025 (используя только прошедшие или текущие кварталы).
2. Анализ сделок купли-продажи: динамика и текущие уровни
За последние 5 кварталов (2024-2025) средняя цена за м² 1-комнатных квартир в MARINA TERRACE колебалась между 16 000 и 18 700 AED за м². Динамика показывает плавный рост с уровней 10 300–15 000 AED в 2021–2022 годах до текущих 17 500–18 000 AED в 2025-м. За последние 12 месяцев средняя цена 1-комнатной квартиры в доме составляет 17 459 AED за м².
Для сравнения, по району Marsa Dubai (1-комнатные квартиры):
— средняя цена за м² за последние 12 месяцев — 25 615 AED.
— За последние годы по району наблюдается выраженный рост: от 13 000–19 000 AED за м² в 2021–2022 до 24 000–27 000 AED в 2024–2025.
Таким образом, MARINA TERRACE стабильно торгуется с выраженным дисконтом к среднерыночному уровню района Marsa Dubai (примерно –32%). Это может объясняться возрастом, меньшей ликвидностью или спецификой самого здания.
3. Активность рынка и ликвидность
В MARINA TERRACE 1-комнатные квартиры продаются регулярно, по 2–6 сделок в квартал за последние 2 года. Для района Marsa Dubai квартальный объем сделок по аналогичным квартирам исчисляется сотнями и тысячами, что указывает на высокую ликвидность и устойчивый спрос в целом по району.
4. Данные по аренде
В самом доме MARINA TERRACE по данным DLD за последние годы не зафиксировано ни одного арендного договора по жилым квартирам (ни по 1-комнатным, ни по остальным категориям). Таким образом, дать расчет средней годовой аренды и потенциальной доходности конкретно по этому дому невозможно из-за отсутствия сделок аренды на уровне здания.
На уровне района Marsa Dubai:
— объём новых арендных договоров за последний год — десятки тысяч контрактов, рынок очень активен;
— средняя ставка аренды за м² за последние 12 месяцев составляет 1 306 AED/м²/год;
— за последние 3–4 года средняя ставка аренды по району выросла примерно с 900–1 200 до 1 200–1 370 AED/м²/год.
Это действительно соответствует уровню динамичного рынка с поступательным ростом арендных ставок.
5. Сравнение цены и аренды: доходность (ROI)
— По дому MARINA TERRACE расчет доходности невозможен, поскольку по DLD отсутствуют подтвержденные данные о реальных сделках аренды в этом здании.
— По району Marsa Dubai условная брутто-доходность 1-комнатной квартиры, взятая как отношение усредненной ставки аренды за м² (1 306 AED/м²) к средней цене покупки (25 615 AED/м²), составляет 5,1% годовых. Это усредненное значение, позволяющее ориентироваться на районный бенчмарк.
— Важно: чистая доходность для инвестора (с учетом всех сопутствующих расходов при входе — порядка 7–8%) будет ниже. Ориентировочно, ROI_net по району — около 4,7–4,8% годовых.
6. Справедливый диапазон инвестиционной цены
Из расчета целевой доходности 7–8% годовых, справедливый диапазон цены для инвестора по району (на основе средней районной аренды):
— 16 330 — 18 660 AED/м² (это диапазон, при котором районная средняя аренда обеспечивает доходность 7–8% годовых).
Сравнительно, средняя цена продажи по MARINA TERRACE (17 459 AED/м²) оказывается в пределах этого диапазона, а средняя цена по району (25 615 AED/м²) заметно выше верхней границы справедливого ценового коридора для доходности 7–8%. Это говорит о том, что объекты по средней районной цене оптимальны скорее для собственников, чем для доходных инвесторов.
7. Итоговые выводы
— MARINA TERRACE — это дом с уверенной ликвидностью на фоне рынка, но с выраженным ценовым дисконтом к уровню района Marsa Dubai.
— За последние 3–5 лет по дому наблюдается заметный рост стоимости, хотя он и ниже темпов удорожания по району.
— Данных по реальным сделкам аренды в доме нет, поэтому ориентироваться можно только на районные значения аренды и доходности.
— Для района Marsa Dubai доходность сейчас составляет около 5% по рынку, чистая доходность после расходов опускается ближе к 4,7–4,8%.
— MARINA TERRACE интересен как объект с ценовым дисконтом, что повышает конкурентоспособность по сравнению со среднерыночными значениями по району, — при условии, что по конкретным квартирам удается обеспечить арендатора сопоставимой районной ставкой.
Рекомендуемые статьи
- Аренда с последующим выкупом в Дубае: как сначала «протестировать» квартиру, а потом купить
- Анализ ROI квартиры в Canal Crown: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в RA1N Residence – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Levanto by Oro24: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Mercer House South Tower: данные DLD и реальные сделки
