Анализ ROI квартиры в Farhad Azizi Residence: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Farhad Azizi Residence находится в районе Al Jadaf, мастер-проект Dubai Health Care City Phase 2 (по данным DLD).
Структура и объём выборки: в базе есть 718 сделок по этому зданию, арендных контрактов по проекту — более 1500 за всё время. Такой объём позволяет анализировать дом отдельно, а также проводить корректное сравнение с районом Al Jadaf.

2. Динамика и частота сделок (продажи)

В сегменте 1-комнатных квартир (1BR) в доме зарегистрированы сделки с 2020 года, наиболее активные периоды — 2022 год (162 сделки), рост сохранялся и в 2023–2024 (34 и 42 сделки соответственно, без учёта 2025), а также заметен всплеск активности до 38 сделок в первой половине 2025 года (не учитывается в анализе средних цен — будущие периоды исключены). Дом характеризуется устойчивым спросом на сделки по 1BR.

Средняя цена за м² (1BR, Farhad Azizi Residence):
— В течение 2022: в диапазоне 11 500 – 14 000 AED/м² (с заметным ростом во 2–3 кварталах).
— В 2023: от 12 600 до 17 800 AED/м², тренд уверенного роста.
— В 2024 (последние 12 месяцев): средняя около 16 570 AED/м².

Сравнение с районом Al Jadaf:
— В целом по району Al Jadaf средние цены за м² по квартирам показывают тренд роста: с 14 600 AED/м² в конце 2023 до ~19 860 AED/м² за последние 12 месяцев.
— Farhad Azizi Residence немного дешевле рынка района (на ~16.5%), что указывает на ценовую привлекательность для арендаторов или покупателей, ищущих не самый премиальный уровень квартир.

3. Аренда: уровень и динамика

В доме Farhad Azizi Residence стабильно формируются арендные ставки. Более 1500 арендных сделок позволяет считать данные статистически корректными.
— Средняя годовая аренда на 1 м² за последние 12 месяцев: 1 511 AED/м² по всему дому.
— В динамике: начиная с конца 2022 года наблюдается рост – от ~1 150 до 1 540 AED/м² (квартальные значения), последние четыре квартала держатся в диапазоне 1 430–1 540 AED/м².
— По району Al Jadaf: арендные ставки гораздо ниже (сейчас – 966 AED/м²/год), хотя тоже есть постепенный рост.

Динамика по району и по дому принципиально различается — Farhad Azizi Residence стал одним из самых востребованных арендных домов Al Jadaf с высокими ставками для своего сегмента.

4. ROI и справедливый диапазон цен

Расчёты по данным последних 12 месяцев:

– Цена 1BR квартиры в Farhad Azizi Residence: ~16 570 AED/м²
– Средняя аренда в доме: ~1 511 AED/м²/год
– Брутто ROI по дому ≈ 9,1% годовых (выше рынка Al Jadaf, где средняя брутто доходность — ~4,9%)
– После учёта всех сопутствующих расходов на вход (DLD, брокер, регистрация и др.) примерная чистая доходность (нетто ROI) составляет 8,4–8,5% годовых.

– Для выхода на целевой диапазон 7–8% доходности справедливая цена покупки 1BR квартиры составляет 18 900–21 600 AED/м² (по формуле: аренда/0.08 и аренда/0.07). Текущий уровень цен ниже этого диапазона, значит, доходность по дому даже выше ожидаемой инвестором-покупателем на рынке.

5. Ликвидность и перспективы

За последние 12 месяцев продано не менее 40 квартир 1BR, зафиксировано более 400 новых арендных контрактов по всему дому. Объект устойчиво ликвиден как на продаже, так и на аренде. Динамика показывает опережающий рост арендных ставок над ценой, что дополнительно поддерживает привлекательность для инвесторов.

Farhad Azizi Residence сейчас — ликвидный дом с привлекательной доходностью выше средней по району Al Jadaf и стабильным потоком арендаторов. При текущем уровне цен инвестор может рассчитывать на доходность выше рыночной, возможный потенциал роста бизнес-модели — при дальнейшем повышении цен в районе (ориентир Al Jadaf – 19 860 AED/м²) есть дополнительная перспектива прироста капитала.