Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом BINGHATTI APARTMENTS подтверждён по сделкам в базе DLD. Здание относится к району Nadd Hessa, мастер‑проект Silicon Oasis.
В аналитике использовано DLD-название здания (BINGHATTI APARTMENTS), основной интерес — сделки и аренда 1-комнатных квартир.
Объем данных: по дому зафиксировано 100 сделок для планировок 1 b/r, что позволяет анализировать динамику и уровни цен с высокой детализацией. Арендных контрактов по конкретному дому в DLD нет — оценка арендных ставок и доходности может быть выполнена только на уровне района Nadd Hessa.
2. Ликвидность и активность сделок
В последние 3 года по 1-комнатным квартирам BINGHATTI APARTMENTS отмечен устойчивый спрос: в 2024 зафиксировано 39 сделок (по кварталам: 6–7–9–17; данные только для 1 b/r), за первую половину 2025 года — уже 21 сделка. В предыдущие годы сделок существенно меньше (2023 — 25, 2022 — 2, 2021 — 5, 2020 — 2), что указывает на рост ликвидности после завершения строительства или выхода дома на рынок.
Такая ежеквартальная частота говорит о высокой ликвидности и стабильности спроса в данном здании среди инвесторов и конечных покупателей.
3. Динамика цен на покупку
В среднем по дому динамика средней цены за квадратный метр по 1-комнатным квартирам:
– В начале 2021–2022 годов средний уровень составлял 4600–5800 AED/м².
– В 2023 году наблюдается быстрый рост: от 5150 до 6770 AED/м² по кварталам.
– В 2024 году цена уже 6267–7627 AED/м².
– В первой половине 2025 года — дальнейшее ускорение (7522–8523 AED/м²).
Средняя цена за м² за последние 12 месяцев по BINGHATTI APARTMENTS (1-комнатные квартиры): 8166 AED/м².
Темп роста денег за квадратный метр за 3 года — более чем 60% (от 5000–5500 до 8000+ AED/м²).
4. Бенчмарк по району
Для сравнения по району Nadd Hessa (все дома, 1-комнатные квартиры):
— В 2021 цена была на уровне 5200–6100 AED/м²,
— в 2022 — 5400–7600 AED/м²,
— в 2023 — 6100–7100 AED/м²,
— к середине 2025 — 12487–13530 AED/м², а за последние 12 месяцев средняя по району — 12928 AED/м².
Динамика по району показывает ещё больший рост, чем по дому, особенно в 2024–2025 году, что говорит о крепком общем спросе и/или появлении более дорогих (новых) проектов в этом сегменте.
Сравнительный вывод: BINGHATTI APARTMENTS сущеcтвенно дешевле «средней температуры» рынка Nadd Hessa: на ~35–40% ниже по средней цене за м², что может говорить либо о классе проекта, либо о более ранних покупках, либо о статусе дома относительно новых конкурентов.
5. Анализ аренды и доходности
По дому BINGHATTI APARTMENTS арендных контрактов зафиксировано не было — оценка доходности возможна только по району Nadd Hessa.
По району контрактов много (более 100 000 строк в DLD), что гарантирует достоверность усреднённого значения.
Динамика средней годовой аренды за м² (все квартиры в районе, residential):
— в 2021 — 475–495 AED/м²,
— в 2022 — 502–542 AED/м²,
— в 2023 — 560–727 AED/м²,
— в 2024 — 633–719 AED/м²,
— в 2025 — 717–758 AED/м².
За последние 12 месяцев: средняя аренда по району — 734 AED/м²/год.
6. Инвестиционная доходность и справедливая цена
Расчёт ROI возможен только на базе районных ставок по аренде и района по цене, так как аренды по дому нет:
— При инвестиционной покупке по среднерыночной цене района (12928 AED/м²) и аренде в 734 AED/м²: валовая доходность около 5,7% годовых.
— По состоянию на последние 12 месяцев, покупатель по сделке в BINGHATTI APARTMENTS (8166 AED/м²) мог бы рассчитывать на ROI bruttо до 9%, если удаётся сдавать по средней районной ставке.
Коррекция на чистую доходность (учёт расходов на вход ~7%): ROI net на районе ~5,3%, по дому потенциально ~8,4%.
Модель «справедливого диапазона цены» для инвестора под 7–8% ROI:
— Fair price для ставки 7–8% годовых на аренде 734 AED/м²: от 9175 до 10 485 AED/м².
— Текущий районный рынок с ценой выше этого диапазона (реалистичен только дисконт к рынку для инвестора).
— BINGHATTI APARTMENTS торгуется существенно ниже районного уровня и попадает в инвестиционно справедливый диапазон.
7. Заключение и перспективы
BINGHATTI APARTMENTS сегодня — ликвидный, динамично растущий по цене объект, который стоит заметно дешевле районного уровня Nadd Hessa, что открывает потенциал дальнейшего роста до усреднённых значений рынка. Для инвестора это преимущество в цене входа и валовой доходности. Однако важно учитывать, что районные ставки аренды зачастую формируются с учётом премиальных объектов, а сам дом может иметь ограничения по классу (это требует дополнительного анализа вне рамок DLD-данных).
Спрос на аренду и покупки в районе остается устойчиво высоким. По ROI инвестор при покупке в этом доме может рассчитывать на уровень доходности выше средней по району. Общая динамика цен свидетельствует о привлекательности сегмента для долгосрочного удержания и возможного роста капитала.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Binghatti Skyrise Tower A – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Azizi Venice 10: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Residence 110 – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Bahar 6 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Elitz 3 by Danube: данные DLD и реальные сделки
