1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, жилой дом Azizi Riviera 63 (BUILDING_FILTER: Azizi Riviera 63) находится в районе Al Merkadh и относится к мастер-проекту Meydan One Community. Для анализа использованы только подтверждённые квартиры с 2 спальнями (2 b/r).
Источники: В базе DLD зафиксировано 8 продаж 2-комнатных квартир в данном доме, что позволяет провести ориентировочный анализ по дому, а для сравнительного анализа – по мастер-проекту и району (Al Merkadh).
2. Динамика продаж и цен
Частота и распределение сделок:
Объем сделок по 2-комнатным квартирам в Azizi Riviera 63 незначителен – полностью все продажи приходятся на последние 1–2 года, что типично для новых комплексов в Meydan. Все сделки соответствуют типичной для рынка площадью (около 69–84 м² за квартиру).
Средняя цена за квадратный метр по дому (за 12 месяцев): 24 312 AED/м². Для мастер-проекта Meydan One Community и района Al Merkadh средняя цена за тот же период: 20 263 AED/м² (по 2-комнатным). Таким образом, Azizi Riviera 63 котируется с заметной премией (около 20%) относительно среднерыночного уровня в районе и мастер-проекте по данному типу квартир.
Динамика по кварталам (Azizi Riviera 63, 2BR):
— 2 квартал 2024: 25 052 AED/м² (2 сделки)
— 3 квартал 2024: 26 317 AED/м² (4 сделки)
Для сравнения, динамика по Meydan One Community:
— Существенный рост с 16 758 AED/м² в 1 кв. 2024 до 22 855 AED/м² в 4 кв. 2024 и до 20 073–23 670 AED/м² в 2025–2026 (по всему мастер-проекту 2-комнатных).
Распределение площадей и цен:
Средняя площадь 2-комнатных продаж в доме — 71 м², диапазон цен за м²: от 23 212 до 26 893 AED/м². Разброс цен характерен для нового качественного продукта с высоким уровнем спроса.
3. Анализ арендных ставок
По Azizi Riviera 63 и мастер-проекту Meydan One Community зафиксированных арендных договоров по 2-комнатным квартирам в DLD нет. Это связано с недавней сдачей проекта и стандартной задержкой выхода на рынок аренды в таких комплексах.
Для оценки применён районный показатель (Al Merkadh, по всем квартирам, вне зависимости от количества спален): средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев составляет 1 524 AED/м² по валидным контрактам DLD (охват – 27 тысяч контрактов, что гарантирует высокую достоверность районного значения).
Динамика арендных ставок по району за 2021–2024 годы демонстрирует ярко выраженный рост: с 850–1 100 AED/м² (2021–2022) до 1 350–1 550 AED/м² в 2024, с дальнейшей фиксацией около 1 500–1 600 AED/м² в текущем периоде.
4. Сравнение текущих уровней и доходность
— Средняя цена покупки за 12 месяцев по данному дому — 24 312 AED/м².
— Аналогичная цена по району (2BR) — 20 263 AED/м².
— Средняя районная аренда — 1 524 AED/м²/год.
Оценка ROI (на уровне района, т.к. по дому нет валидных арендных договоров):
— Брутто-доходность (ROI_brutto_area) = 1 524 / 20 263 = 7,5% годовых на уровне района.
— Для Azizi Riviera 63 (дом)— расчёт невозможен ввиду отсутствия арендных данных, поэтому ROI по дому не приводится.
— Оценочная чистая доходность (ROI_net_area), учитывая стартовые расходы около 8% на входе: 7,5% / 1,08 ≈ 7,0% годовых.
С точки зрения «инвестиционно справедливой цены» для доходности 7–8%:
— При средней аренде 1 524 AED/м²/год fair price range = 19 050–21 770 AED/м² для инвестора.
— Azizi Riviera 63 котируется заметно выше этой планки (24 312 AED/м²). Текущие сделки фиксируют премию +14–27% к ожидаемой «инвестиционной цене», что типично для новых домов при высоком спросе и низкой доле предложений на вторичном рынке.
5. Ликвидность и перспективы
Дом Azizi Riviera 63 — яркий представитель нового предложения Meydan, с малым, но стабильным числом сделок и динамично растущей ценой в 2024 году. Ликвидность подтверждается относительно небольшим количеством качественных новых предложений в районе и медленным нарастанием арендной базы (свойственно новым комплексам).
Район Al Merkadh и мастер-проект Meydan One Community за последние 3 года входят в число наиболее быстрорастущих по ценам и аренде локаций, что подтверждается большим числом арендаторов, непрерывным ростом ставок и существенным приростом сделок по новым объектам.
Вывод: Azizi Riviera 63, как часть актуального предложения Meydan, демонстрирует устойчивый рост цен, высокий спрос со стороны покупателей и арендаторов (на уровне района). Для продажи квартиры – ожидается премия к району и высокую ликвидность среди покупателей на этапе сдачи и сразу после выхода в эксплуатацию. Для инвестора — приобретение по текущим значениям выше типичных порогов для ROI 7–8%; получение чистой доходности выше 7% будет требовать либо выжидания роста аренды, либо родственого дисконта к ценам новых сделок при покупке на вторичном рынке.
Графики и данные для визуализации представлены ниже.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 63: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 63: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Joya Blanca Residences: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Joya Blanca Residences: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в FLOAREA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
