1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом FLOAREA RESIDENCE (полное совпадение написания) находится в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan (данные DLD_transactions, зона — Al Barshaa South Third, мастер-проект — Arjan). По дому FLOAREA RESIDENCE зарегистрировано 345 сделок купли-продажи и 135 арендных контрактов (данные за всё время). Это достаточный объём для качественного анализа.
Для анализа студий использовались фильтры по типу квартир: в сделках учитывались studio, а в аренде studio и соответствующие sub_type (0BR). Вся ценовая динамика и средние рассчитаны только на основе реально подтверждённых данных DLD.
2. Динамика, объёмы и структура сделок по дому и району
По годам количество сделок по FLOAREA RESIDENCE распределяется следующим образом: 91 сделка в 2023 году, 110 — в 2024, 140 — в 2025 году (и 4 сделки с датой 2026 года — вероятно, исполнение off-plan по зарегистрированным контрактам). За последние 12 месяцев проведено 50 сделок по студиям с корректной площадью, что говорит о высокой ликвидности этого формата.
Для района Al Barshaa South Third за год проведено почти 3700 сделок по квартирам сопоставимой площади. Район показывает высокий спрос, существенный оборот и подтверждённую активность со стороны покупателей и арендаторов.
3. Динамика средней цены за кв. метр (студии) — дом vs район
За последние 12 месяцев средняя цена за квадратный метр студии в FLOAREA RESIDENCE составила 16 200 AED/м² (50 сделок). При этом средняя цена по району Al Barshaa South Third по квартирам аналогичной площади — 15 020 AED/м² (3694 сделки за год).
Если смотреть на квартальную динамику:
— В FLOAREA RESIDENCE цена за кв. м студии росла от уровней примерно 14 350 AED/м² в конце 2023 года до 16 319 AED/м² в конце 2025 года.
— В районе аналогичная динамика: c 12 410 AED/м² в конце 2023 до 16 080 AED/м² к концу 2025 года.
Дом FLOAREA RESIDENCE чуть дороже районного уровня: премия дома за последний год — примерно 8% к среднерыночной по району цене на сопоставимые студии.
4. Динамика и уровень аренды (годовая аренда за м², студии)
По дому FLOAREA RESIDENCE за последние 12 месяцев заключено 66 арендных контрактов на студии, средняя ставка — 1 482 AED/м² в год (только жилые юниты с подтверждённой площадью и адекватной ценой аренды). По району средняя ставка аренды студий зависит от структуры объектов, но усреднённая ставка — около 1 123 AED/м² в год (4854 контракта в районе), что существенно ниже, чем по дому FLOAREA RESIDENCE.
Внутри самого дома разброс ставок по другим типам: у 1BR средняя ставка — 1 194 AED/м², у 2BR — 1 054 AED/м² (по 61 и 8 контрактов соответственно). Максимальная ставка по студиям подтверждена выборкой на 66 контрактов, диапазон близок к медианному уровню для новых проектов Arjan.
5. ROI и рыночная справедливость для инвестора
— Годовой потенциальный доход на вложения (ROI brutto, без учета расходов) по дому FLOAREA RESIDENCE (расчёт: среднегодовая аренда студии за кв. метр / средняя цена покупки студии за кв. метр за последние 12 месяцев):
ROI_brutto_home ≈ 1 482 / 16 200 ≈ 9,1%
ROI_brutto_area по району ≈ 1 123 / 15 021 ≈ 7,5%
— Нетто-доходность с учётом типовых входных расходов (налоги, комиссии, оформление, дисконтирование простоя) ≈ 7–8% от цены, то есть нужно поделить на коэффициент 1,07–1,08:
ROI_net_home — около 8,4–8,5%
ROI_net_area — около 7,0%
— Ориентировочный диапазон «справедливой цены инвестора» для доходности 7–8% годовых:
Для FLOAREA RESIDENCE:
— Цена при целевой доходности 8%: fair_price ≈ 1 482 / 0,08 = 18 525 AED/м²
— Цена при доходности 7%: fair_price ≈ 1 482 / 0,07 = 21 171 AED/м²
— Действующая рыночная цена за последние 12 мес. — 16 200 AED/м², т.е. дом продаётся ниже «справедливой зоны» для инвестора при текущих ставках аренды.
Для района:
— fair_price (8%) ≈ 1 123 / 0,08 = 14 038 AED/м²
— fair_price (7%) ≈ 1 123 / 0,07 = 16 043 AED/м²
— Рыночная цена по району 15 020 AED/м²: близко к границе инвестиционной зоны.
Вывод: FLOAREA RESIDENCE выглядит инвестиционно очень привлекательно при текущем соотношении цены покупки и арендных ставок на студии — доходность выше средней как по району, так и по Дубаю в целом (по валовой метрике brutto).
6. Оценка ликвидности, перспективы и выводы
— Ликвидность дома высокая: за последние 12 месяцев прошло 50 сделок по студиям и 66 контрактов аренды — объект востребован, как для покупки, так и для сдачи.
— Динамика роста цен и аренды — позитивная, объект развивается с премией к району по обеим метрикам.
— По совокупности метрик FLOAREA RESIDENCE устойчиво демонстрирует премиальный характер по сравнению с районом: выше уровень арендных ставок, цены покупки выше, но доходность для инвестора также выше среднего.
— Для инвестора с целевым ROI 7–8% годовых актуальный уровень сделок на FLOAREA RESIDENCE предоставляет «запас хода»: объект продаётся дешевле диапазона «справедливых цен», пригодного для долгосрочного инвестирования, с хорошей премией по доходности к району.
Рекомендация: FLOAREA RESIDENCE — привлекательная точка входа для инвестора или конечного покупателя, на горизонте 3–5 лет есть потенциал к сохранению или даже росту доходности, при высокой текущей ликвидности как в продаже, так и в аренде.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в FLOAREA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Hera Tower – анализ 2026
