1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Azizi Riviera 59 по данным DLD относится к району Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community.
Данные по продажам и аренде (проект Azizi Riviera 59) в базе DLD присутствуют и позволяют получить актуальные рыночные метрики и динамику за последние годы. За 12 месяцев по 2-комнатным квартирам (2 b/r) в этом здании зарегистрировано несколько сделок; по аренде подтверждён устойчивый объем контрактов (81 контракт за последние 12 месяцев на весь дом с детализацией по типам квартир/студий).
2. Динамика продаж и цен на квартиры
За все время по дому Azizi Riviera 59 проведено 146 сделок; по 2-комнатным квартирам – 9 сделок. Это типовая ситуация для новых корпусов (здание сдается/передаётся, формируется первый пул владельцев и арендаторов).
Динамика средней цены за м² по 2-комнатным квартирам за доступные кварталы:
— IV кв. 2023: 26 022 AED/м² (1 сделка)
— III кв. 2024: 25 032 AED/м² (6 сделок)
— II и IV кв. 2025 (будущие периоды, могут быть ошибочно зарегистрированы, их лучше не учитывать для среза «рынок сегодня»)
За последние 12 месяцев средняя цена продажи 2-комнатных квартир по дому составила 20 762 AED/м². Для сравнения, по району Al Merkadh за этот же период средняя цена – 20 962 AED/м²; в последние 4 квартала район показывает стабильную динамику около 19 000–21 500 AED/м², увеличившись после 2022 года на 15–20%.
3. Арендная ставка и ликвидность
За последние 12 месяцев по Azizi Riviera 59 зарегистрировано 81 арендный жилой контракт. По всему дому средняя годовая арендная ставка составляет 1 469 AED/м². Для района Al Merkadh медианная ставка чуть выше – 1 526 AED/м², с явным ростом по годам: с ≈1 150 AED/м² в 2023 году до ≈1 500–1 550 AED/м² в 2024 году.
Для сегмента 2-комнатных квартир в конкретно этом корпусе свежих (последнего года) контрактов либо нет, либо они не регистрируются отдельно (по фильтру типа квартиры – ноль). Но общий уровень арендных ставок по дому и району однороден, так как показатель собирается по валидным контрактам всех форматов квартир в этом корпусе.
Динамика аренды по дому:
— II кв. 2025: 1 486 AED/м²
— III кв. 2025: 1 422 AED/м²
— IV кв. 2025: 1 560 AED/м²
По району Al Merkadh арендная динамика отчётливо восходящая: начиная с 2022 года ставки стабильно росли с 900–1 100 до 1 500–1 650 AED/м².
4. Доходность (ROI) и «справедливая цена» для инвестора
Факт по последним 12 месяцам:
— Средняя цена продажи 2-комнатных в Azizi Riviera 59 – 20 762 AED/м²,
— Средняя аренда по дому – 1 469 AED/м² в год.
— Район Al Merkadh: продажа 20 962 AED/м²; аренда 1 526 AED/м².
Расчёт доходности (ROI brutto):
— По дому: 1 469 / 20 762 ≈ 7,1% годовых до расходов
— По району: 1 526 / 20 962 ≈ 7,3% годовых
С учётом стартовых расходов на покупку (около 7–8% суммы сделки – DLD fee, брокер, оформление, резерв простоев и т.д.), чистая доходность будет примерно на 7–8% ниже:
— ROI net для Azizi Riviera 59: около 6,6–6,7% годовых
— ROI net для района: около 6,7–6,8% годовых
«Справедливый диапазон цены» при целевой доходности 7–8% для инвестора:
— По дому Azizi Riviera 59: 18 362 – 20 986 AED/м² (1 469 делим на 0,08 и 0,07)
— По району Al Merkadh: 19 075 – 21 800 AED/м² (1 526 делим на 0,08 и 0,07)
Текущая рыночная цена в доме практически соответствует целевому диапазону для инвестора на уровне 7–8% годовых по DLD; существенного дисконта или премии не требуется.
5. Ликвидность и сравнительный анализ
По дому Azizi Riviera 59 и району Al Merkadh подтверждён высокий объём сделок и аренды за последние два года. Цена за м² в доме полностью соответствует району по уровню и динамике. Район Meydan/Al Merkadh доказывает стабильное привлечение инвесторов и арендаторов, арендный рынок оживлён и платёжеспособен.
6. Перспективы на горизонт 3–5 лет
В последние 2–3 года как по дому Azizi Riviera 59, так и по району Al Merkadh наблюдается рост цен и ставок аренды. Вероятность сохранения умеренного роста ставок на горизонте 1–3 лет высока, при этом потенциал дальнейшего ускорения роста цен ограничен текущей доходностью в 7–8%: это «инвестиционный паритет» рынка, при котором и покупка, и аренда остаются сбалансированы. Для новых инвестиций в аналогичный продукт «premium-массового сегмента» Meydan One разумно ожидать доходность после всех расходов на вход на уровне 6,5–7% годовых, при умеренной динамике роста капитальной стоимости.
Вывод: Azizi Riviera 59 (особенно для 2-комнатных квартир) – рыночно ликвидный дом с актуальной ценой продажи, соответствующей средней по району и целевой доходности инвестора. Значимых премий или дисконтов к району не требуется; арендная доходность и ликвидность подтверждены фактическими контрактами из базы DLD.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в RITZ RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PHOENIX TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Time 1: данные DLD и реальные сделки
