1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Time 1 по данным Dubai Land Department (DLD) находится в районе Wadi Al Safa 5, мастер-проект Dubai Land Residence Complex.
По DLD зафиксировано более 90 продаж однокомнатных квартир в этом доме (Time 1), что позволяет проводить уверенный квартирный и домовой анализ. Объём актуальных арендных контрактов по самому дому также значительный (суммарно более 400 контрактов за последний год по всем типам квартир), что говорит о хорошей ликвидности объекта.
2. Динамика и уровни цен на покупку
Динамика средней цены за м² по однокомнатным квартирам в Time 1:
— В 2021 году средняя цена за м² находилась в диапазоне 7 800 – 8 400 AED.
— В 2022 году наблюдался умеренный рост, средние значения колебались в районе 8 300 – 8 700 AED/м².
— В 2023 году прослеживается плавный рост к 8 800 – 9 000 AED/м².
— В 2024 году средняя цена за м² выросла до около 9 400–9 950 AED/м².
— За последние 12 месяцев (июль 2023 – июнь 2024), средняя сделка по покупке однокомнатных квартир в Time 1 составляла 9 462 AED/м².
Для сравнения, средняя цена за м² на вторичном рынке (жилые квартиры района Wadi Al Safa 5) существенно выше: средняя цена за последние 12 месяцев по району составляет 14 254 AED/м². Это указывает на определённую ценовую «нишу» Time 1 относительно остального района (дом идёт явным дисконтом к остальному району, на ~33% дешевле по средней цене сделки за м²).
3. Динамика и уровни аренды
По Time 1 за последние 12 месяцев средняя годовая арендная ставка на квадратный метр по всему жилому фонду здания составляет 1 145 AED/м². Применительно к однокомнатным квартирам наблюдается очень близкая динамика, более подробная детализация не даёт дополнительных данных, так как большинство арендуемых единиц данного типа.
Динамика арендных ставок по Time 1:
— В 2024 году средняя ставка — от 1 050 до 1 150 AED/м² в зависимости от квартала, тенденция слабо выраженного роста.
— По арендным контрактам за последние 4 квартала: значения держатся вблизи 1 130–1 150 AED/м².
Для сравнения: в районе Wadi Al Safa 5 средняя годовая ставка аренды за м² за последние 12 месяцев — лишь 774 AED/м², а динамика показывает куда более низкие абсолютные значения (в 2024 г. около 650–750 AED/м²). Таким образом, доходность и уровень аренды в Time 1 на порядок выше районного бенчмарка.
4. Ликвидность и объём сделок
По Time 1 регулярно проходят как сделки купли-продажи, так и новые арендные договоры:
— За последние 12 месяцев: более 20 сделок по однокомнатным квартирам.
— Арендные договоры обновляются в большом объёме, что подтверждает высокий уровень спроса и ротации арендаторов.
По району также наблюдается высокая активность на рынке покупок (сотни и тысячи сделок в квартал), а Time 1 пользуется спросом явно выше среднего в сегменте с подобным ценовым уровнем.
5. Текущий баланс цен, аренд и доходности
По состоянию на последние 12 месяцев, ключевые метрики:
— Средняя рыночная цена за м² в Time 1: 9 462 AED.
— Средняя годовая аренда за м² в Time 1: 1 145 AED.
— Средняя цена за м² по району: 14 254 AED.
— Средняя аренда за м² по району: 774 AED.
Это даёт брутто‑доходность (ROI) для Time 1 на уровне 12,1% годовых. Для района ROI — около 5,4%.
При корректировке на стартовые расходы входа (около 7–8%) эффективная доходность (net ROI) составит порядка 11,2–11,3% по Time 1 (и 5,0% по району).
6. Справедливый диапазон инвестиционной цены
При целевой доходности 7–8% годовых справедливая инвестиционная цена для Time 1 выглядела бы так:
— Нижняя граница (7% доходности): 1 145 / 0,07 ≈ 16 357 AED/м²
— Верхняя граница (8% доходности): 1 145 / 0,08 ≈ 14 313 AED/м²
Фактическая цена сделок по дому на 33% ниже этой «инвестиционно справедливой» оценки; с точки зрения инвестора покупка Time 1 по текущим ценам даёт доходность значительно выше рыночной нормы для района.
7. Выводы
— Time 1 даёт одну из самых высоких доходностей на рынке Wadi Al Safa 5 и Москвы Dubai Land, сочетая заметный дисконт к рынку с устойчивым высоким спросом на аренду.
— Цена покупки в доме существенно ниже средней по району, а арендная ставка значительно выше районного уровня.
— Ликвидность по дому отличная как по продажам, так и по аренде.
— Перспектива для инвестора: сохраняется потенциал спроса на аренду, однако на горизонте 3–5 лет возможен рост капитализации до среднерайонных уровней. Доходность может со временем уменьшиться за счёт выравнивания цен/аренды, но по текущим значениям инвестиционный профиль дома крайне привлекательный.
— Покупка по текущей цене позволяет получить доходность, сопоставимую с лучшими примерами buy‑to‑let стратегий в Дубае.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Sportz by Danube – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MARIA TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Binghatti Avenue – анализ 2026
- Как купить апартаменты в Дубае в Symbolic Zen Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Pearls by vision: данные DLD и реальные сделки
