1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD дом Azizi Riviera 45 находится в районе Al Merkadh и входит в мастер-проект Meydan One Community. Для анализа использованы фильтры по 1-комнатным квартирам (1BR), по которым в базе DLD имеется 49 сделок с этим корпусом.
В таблице аренды актуальных контрактов по Azizi Riviera 45 (или по всему мастер-проекту Meydan One Community) обнаружено не было, поэтому данные по аренде приведены на уровне района Al Merkadh.
2. Объем и динамика сделок
Продажи квартир 1BR в Azizi Riviera 45 зафиксированы с 2022 года. Основная активность наблюдалась в 2022 (32 сделки), затем количество сделок сократилось (2023 — 3 сделки, 2024 — 7, и 7 в 2025 на момент выгрузки базы).
Это говорит о разовой величине спроса на этапе выхода проекта и снижении числа контрактов после ввода дома.
3. Динамика цен за м²: дом и район
Azizi Riviera 45 (1BR):
Средняя цена квартиры за м² показала волатильность:
– 4 кв. 2022: 18 008 AED/м²,
– 4 кв. 2023: 15 662 AED/м²,
– 2 кв. 2024: 16 735 AED/м²,
– 4 кв. 2024: 17 224 AED/м²,
– 2 кв. 2025: 18 999 AED/м².
За последние 12 месяцев средняя цена сделок по 1BR — 18 915 AED/м².
Рынок района Al Merkadh (1BR):
Средние цены по району были выше среднедомовых для Azizi Riviera 45:
– В 4 кв. 2023 — около 19 210 AED/м².
– За последние 12 месяцев в районе: 19 749 AED/м².
На 7–8% 1-комн. квартиры в Azizi Riviera 45 продаются дешевле районного ориентира.
4. Аренда и доходность (ROI)
По DLD за последние 12 месяцев не зарегистрировано действующих арендных контрактов по самому дому и мастер-проекту.
По району Al Merkadh в базе много контрактов (более 27 000 по всем типам квартир за весь период), и усредненная годовая аренда за м² в 2023–2024 годах уверенно росла:
– 4 кв. 2023 — 1 356 AED/м²,
– 1 кв. 2024 — 1 376 AED/м²,
– 2 кв. 2024 — 1 341 AED/м²,
– 3 кв. 2024 — 1 458 AED/м²,
– 4 кв. 2024 — 1 551 AED/м²,
– За последние 12 месяцев — 1 550 AED/м².
5. ROI, «справедливая цена» и инвестиционная перспектива
Поскольку нет арендных контрактов по самому дому, расчет доходности проводится только по району.
Брутто-доходность для инвестора (по району): 1 550 / 19 749 ≈ 7,85% годовых.
С учетом разовых расходов на вход (≈8%) расчетная нетто-доходность составит: 7,28% годовых.
С точки зрения «инвестиционно справедливой цены», чтобы достичь доходности 7–8%, ориентир для района:
– При 8%: 1 550 / 0,08 = 19 375 AED/м².
– При 7%: 1 550 / 0,07 = 22 143 AED/м².
Текущий рыночный ценовой уровень Azizi Riviera 45 находится на отметке 18 915 AED/м², то есть даже немного ниже «справедливой цены» для доходности 8%. Это говорит о конкурентоспособности ценника дома, а премия к району отсутствует.
6. Выводы по ликвидности и стратегии
– Объем сделок позволяет назвать ликвидность Azizi Riviera 45 средней для нового дома: продажи преобладали на этапе выхода (2022), после чего активность снизилась.
– В районном разрезе спрос большой, рынок аренды стабилен — ставки и цены на 1-комнатные квартиры растут.
– Домовый уровень немного дешевле районного среднеарифметического.
– Арендный рынок в корпусе пока только формируется, но район показывает уверенный рост доходности.
– Для инвестора вложение выглядит конкурентоспособно: по ценам и доходности дом не уступает району, инвесторский уровень окупаемости достижим.
– Для получения максимальной отдачи важно, чтобы фактическая аренда в конкретном корпусе соответствовала району или оказывалась выше.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в PRIME VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в ALEF NOON RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Avenue Residence 5: данные DLD и реальные сделки
- Как рассчитать доходность инвестиций (ROI) в недвижимость Дубая
- Как купить апартаменты в Дубае в Lagoon Views 3 – анализ 2025
