1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по базе DLD, здание Azizi Riviera 23 находится в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community.
По зданию Azizi Riviera 23 выявлено 263 сделки с квартирами-студиями, что позволяет рассматривать как уровень дома, так и сравнивать с районом Al Merkadh для анализа тенденций и бенчмарков.
2. Динамика сделок, ликвидность дома и района
Количество сделок по студиям в Azizi Riviera 23 распределено по годам неравномерно. Массовые регистрации приходится на 2024 год (особенно I и II кварталы), что отражает выход дома на рынок и передачу прав собственности. Подобная динамика характерна для новых проектов и свидетельствует о хорошей ликвидности: спрос подтверждается большим объёмом сделок на этапе сдачи и ввода дома.
В целом по району Al Merkadh динамика сделок с квартирами-студиями стабильная: регулярно фиксируется значительный объём продаж в каждом квартале за последние 4–5 лет. Это подтверждает устойчивый интерес как к району, так и к конкретному дому Азизи Ривьера 23.
3. Динамика цен за квадратный метр: дом vs район
За последние пять лет средняя цена продажи квадратного метра студий в Azizi Riviera 23 варьировалась достаточно широко:
— В 2020–2021 годах диапазон в среднем около 16 300 – 17 700 AED/м².
— В 2022–2023 годах среднего значения – 16 000 – 19 000 AED/м², отдельные кварталы – выше 20 000, что связано с разновременной регистрацией сделок.
— В 2024 году средняя цена за м² в I–II кварталах – около 15 500 – 17 500 AED/м² (данные по студиям), тенденция в последние кварталы к небольшому снижению.
В районе Al Merkadh средняя цена за м² студий последние 12 месяцев составляет 20 731 AED/м², что выше показателя по Azizi Riviera 23 за тот же период (17 567 AED/м²). Таким образом, дом на момент выхода стоил на 15–16% дешевле среднего по району, что для новых объектов типично (этап передачи, широкий пул инвесторов).
4. Рыночная аренда и показатели доходности
По Azizi Riviera 23 зафиксировано 117 арендных контрактов на студии с действующими договорами. Средняя арендная ставка за квадратный метр за последние 12 месяцев по дому — 1 580 AED/м²/год. В районе Al Merkadh аналогичный показатель — 1 655 AED/м²/год.
За последние два года доходность студий стабильно росла с 1 300–1 400 до 1 600+ AED/м²/год и выше. Можно говорить о высоком интересе арендаторов к объекту.
5. ROI: расчет по подтвержденным данным DLD
• По дому Azizi Riviera 23 (студии) средняя покупка за год — 17 567 AED/м², аренда — 1 580 AED/м²/год. Грубая доходность (ROI) до учета расходов — около 9%.
• По району Al Merkadh (студии) средняя покупка за год — 20 731 AED/м², аренда — 1 655 AED/м²/год. Доходность около 8%.
Корректировка с учётом транзакционных расходов (≈7–8%) снижает чистую доходность (ROI_net) до 8,3% по дому и ~7,4% по району.
6. “Справедливая инвестиционная цена” при целевой доходности 7–8% годовых
Исходя из рыночной аренды:
— Для дома справедливый диапазон (при 7–8% годовых): 19 750–22 570 AED/м².
— Для района (студии): 20 700–23 650 AED/м².
Текущий уровень продаж в доме (17 567 AED/м²) находится ниже этих диапазонов, что предполагает небольшую премию возможному продавцу, либо более высокий доход для инвестора по текущим ценам. Для сравнения — район торгуется ближе к этому справедливому диапазону.
7. Выводы по перспективе для инвестора
Azizi Riviera 23 демонстрирует отличный уровень ликвидности, активность сделок и высокой аренды сразу после сдачи. Дом стоит дешевле средней по району, что даёт повышенную стартовую доходность (9%) и “подушку безопасности” при небольшой просадке цен. Район Al Merkadh популярен у арендаторов и инвесторов, динамика цен и аренды за последние 3–4 года положительная. Возможна капитализация ближе к среднерыночным уровням в будущем, а текущий ценовой вход позволяет получить доходность выше средней по району.
В заключение: дом интересен для инвестора, на текущих ценах можно рассчитывать на чистую доходность около 8–8,3%, что заметно выше “справедливого” диапазона для студий в данном районе. Если рыночная цена существенно превысит 20 000–22 000 AED/м², потенциальная доходность снизится к средним значениям по району.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в Hub Canal 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MYKA Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Point: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Morocco by Damac – анализ 2026
