1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание MYKA Residence расположено в районе Me’Aisem First, мастер-проект International Media Production Zone.
По базе DLD по MYKA Residence зарегистрировано 86 сделок купли-продажи студий с февраля 2023 года по декабрь 2025 года. В анализе используются только студии (0BR), полностью совпадая с вашим фильтром.
2. Активность сделок и ликвидность
Сделки в MYKA Residence фиксируются с I квартала 2023 года, темп продаж стабильно высокий для нового проекта: 16–31 сделка в квартал в 2023 году. Объём выборки (86 студий) позволяет делать статистические сравнения и строить динамику по кварталам.
В районе Me’Aisem First совершается очень большое количество сделок по студиям (свыше 5 500 за весь период наблюдения, сотни в каждом квартале), что указывает на высокую ликвидность сегмента студий в этом районе и устойчивый спрос.
3. Динамика и уровень средней цены за м²
По сделкам MYKA Residence:
— Средняя цена за м² студий квартально с 2023 года растёт: от примерно 10 400–10 800 AED/м² в начале 2023 до 13 400–15 000 AED/м² к концу 2024 года.
— За последние 12 месяцев (июль 2023 — июнь 2024) средняя цена за м² по студиям MYKA Residence составила 14 837 AED/м². Эта цифра основана именно на сделках в этом доме по данным DLD.
По району Me’Aisem First:
— Квартальная динамика средней цены за м² по студиям в районе Me’Aisem First показывает менее резкий, но уверенный рост: от 6 300–8 000 AED/м² в 2020–2022 году до 11 700–14 700 AED/м² в 2023–2024 году.
— Средняя цена за м² студий в районе за последние 12 месяцев — 16 384 AED/м², что немного выше уровня MYKA Residence (примерно на 10%).
4. Арендные ставки и динамика
MYKA Residence:
— Есть валидные данные по долгосрочной аренде студий: за последние 12 месяцев заключено 39 договоров аренды.
— Средняя годовая ставка аренды за м² по студиям — 1 248 AED/м².
— За последние 2 года ставки росли: с 927–1 132 AED/м² в начале 2023 года до 1 325–1 328 AED/м² в 2025 году.
Me’Aisem First:
— В районе — огромный массив данных (2 433 арендных договора по студиям за последние 12 месяцев), средняя ставка аренды — 990 AED/м² в год.
— Рост арендных ставок по студиям в районе выражен чётко: с 480–600 AED/м² в 2021–2022 до 815–995 AED/м² в 2024–2025.
5. Сравнительный анализ: MYKA Residence vs район
MYKA Residence котируется ниже средней цены сделки по студийным квартирам в районе (около –10%): 14 837 против 16 384 AED/м².
Однако арендная ставка в MYKA Residence выше района (1 248 против 990 AED/м²), т.е. дом интереснее для арендаторов — это позитив для потенциального инвестора.
6. Доходность (ROI) и справедливая диапазон цены
Расчёт на основании данных MYKA Residence (12 мес):
— ROI_brutto = 1 248 / 14 837 = 8,4%.
— ROI_net (учёт всех расходных издержек ≈ 8% на входе) = 8,4% / 1,08 ≈ 7,8%.
Для района Me’Aisem First:
— ROI_brutto = 990 / 16 384 = 6,0%.
— ROI_net ≈ 5,6%.
Справедливый ценовой диапазон для инвестора (для выхода на 7–8% годовых брутто) по MYKA Residence:
— Чтобы получать 7–8% годовых, инвестору выгодно входить при цене 1 248 / 0,08 = 15 600 AED/м² (для 8%)…1 248 / 0,07 = 17 800 AED/м² (для 7%).
— Текущая средняя цена по MYKA Residence (14 837 AED/м²) уже находится ниже этого диапазона, что делает покупку потенциально привлекательной даже по сравнению со среднерыночным ориентиром (район).
7. Ликвидность и выводы по перспективам
MYKA Residence находится в районе с очень высоким спросом на студии (много сделок и аренды каждый квартал). По объёму продаж/аренды дом входит в устойчиво ликвидные объекты Me’Aisem First.
Рост и цен, и арендных доходов по студиям в этой локации продолжается минимум два последних года, что говорит о положительной динамике рынка.
Текущая брутто-доходность инвестиций в MYKA Residence по фактическим контрактам DLD составляет порядка 8,4% годовых, с возможностью получения 7,8% после учета расходов на покупку. Это существенно выше среднерыночного уровня по району (5,6–6%).
Диапазон «инвестиционно справедливых цен» в MYKA Residence полностью накрывает реальные сделки на рынке, премии не требуется.
Вывод: MYKA Residence — инвестиционно интересный дом для покупки студий под сдачу, уровень капитализации и ликвидность выше рынка Me’Aisem First.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Point: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Morocco by Damac – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ALEF NOON RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MAG 318: данные DLD и реальные сделки
