1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
— Здание: ALEF NOON RESIDENCE (фильтр установлен по точному совпадению названия)
— Район по данным DLD: Al Barsha South Fourth
— Мастер-проект: Jumeirah Village Circle
В DLD по этому зданию зарегистрировано 84 продажи, из которых 62 сделки по квартирам 1BR. Для анализа использованы только сделки и аренда по жилым квартирам («Residential», «Flat», «1 b/r»).
2. Ликвидность и спрос
За последние два года наблюдается устойчивая активность по продажам 1BR в ALEF NOON RESIDENCE: по 16 сделок за 2024 календарный год (учёт только до текущей даты), 9 — в 2023. Это умеренно-ликвидный дом в новом жилом кластере JVC в составе района Al Barsha South Fourth.
По аренде выявлено: в базе DLD отсутствуют зарегистрированные арендные договоры именно по этому зданию и типу 1BR, нет также данных по мастер-проекту JVC. Вся дальнейшая арендная аналитика опирается на массив договоров в целом по району Al Barsha South Fourth.
3. Динамика цены за м² (продажи 1BR) — по дому и району
По дому ALEF NOON RESIDENCE разброс по кварталам зафиксирован в диапазоне примерно 11 850–14 000 AED/м² с некоторыми скачками. За последние 12 месяцев средняя цена продажи по 1BR составила 11 600 AED/м² (на основе 36 сделок). Текущая квартальная динамика (2023Q4–2024Q4) довольно стабильна, при этом в целом здание размещается на 15–20% дешевле средней цены за м² по району.
По району Al Barsha South Fourth средняя цена по 1BR за последние 12 месяцев составляет 14 420 AED/м² (база из более 9000 сделок). Это классически указывает на более бюджетную категорию рассматриваемого дома — в том числе и как потенциально привлекательный вход с инвестиционной точки зрения.
4. Динамика и уровень аренды
По дому и мастер-проекту данных об аренде квартир 1BR нет. По району Al Barsha South Fourth годовой объём арендных контрактов очень высок (подавляющее большинство — апартаменты разного формата). Средняя ставка аренды по всем жилым квартирам за последние 12 месяцев: 1 050 AED/м²/год.
Квартальная динамика арендных ставок показывает далее значительное ускорение с 2023 года: с 670–800 AED/м²/год до 950–1150 AED/м²/год к текущему периоду. Рост аренды опережает динамику цен, что позитивно для инвестора.
Отдельно фиксируем: при отсутствии данных по аренде именно по дому, для инвестиционного анализа опираемся исключительно на ставку аренды по району.
5. Сравнение уровней дома и района
— Средняя цена апартаментов 1BR ALEF NOON RESIDENCE за последние 12 месяцев: 11 600 AED/м²
— Средняя цена 1BR по району: 14 418 AED/м²
— Средняя аренда по району: 1 050 AED/м²/год
Цена на вход по дому заметно ниже средней по району (~20% дисконт), что может указывать на возможность разовой премии при росте капитальной стоимости.
6. Доходность и справедливый диапазон цены
ROI (брутто) по району (по формуле средняя аренда / средняя цена):
— Грубо: 1 050 / 14 418 = 7,3%
Если бы в доме была такая же арендная ставка, ROI по дому потенциально был бы выше: 1 050 / 11 600 = 9,1%. Однако фактические ставки по самому зданию неизвестны — их получение требует ориентира по району! Нет оснований считать, что в доме сдаётся сильно дороже средней по району.
С учётом ожидаемых расходов на вход (DLD, комиссия, оформление; ~7–8% стоимости) справедливую нетто-доходность можно прикинуть: около 6,8–7,2% годовых для района, около 8,4–8,5% теоретически — для покупки по дому (если удастся сдавать по средней ставке по району).
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% ROI:
— По району: при 1 050 AED/м²/год аренды диапазон «инвест-цены» 13 125 – 15 000 AED/м² (средняя рыночная цена находится в этом диапазоне).
— По дому: при покупке по 11 600 AED/м² доходность выше целевого диапазона; дом выглядит привлекательно с точки зрения потенциальной доходности, если аренда будет на уровне района.
7. Вывод для инвестора
— Объект хорошо ликвиден по продажам, стоимость входа существенно ниже средней по району.
— Доходность при текущих рыночных уровнях аренды превышает целевые 7–8% годовых.
— Важный риск — отсутствие подтверждённых данных по аренде именно по данному дому.
— Если удастся поддерживать районную ставку аренды, ALEF NOON RESIDENCE 1BR выглядит как привлекательный вариант для инвестора и как по рыночному дисконту, так и по ожидаемому ROI (выше среднего по району).
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в MAG 318: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Downtown Views II Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в EQUITI RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 29: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Trafalgar Central: данные DLD и реальные сделки
