1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: EQUITI RESIDENCE — здание зафиксировано в базе DLD с точным совпадением имени. По данным сделок с DLD, дом формально относится к району Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. Для всего здания по последним данным доступно 23 сделки по 1-комнатным квартирам (1BR). Прочие фильтры и расчёты в этом отчёте опираются на подтверждённые значения — сначала по дому, затем по району Jabal Ali First и Al Furjan.
2. Анализ сделок купли-продажи (1BR квартиры)
Сделки по дому:
— За последние 12 месяцев в базе DLD зарегистрированы 3 подтверждённые сделки по 1-комнатным квартирам в EQUITI RESIDENCE в диапазоне рыночной площади (30–100 м²) и адекватных значениях цены за м² (7000–20000 AED/м²).
— Средняя цена покупки за м² по дому за последний год составила около 12 579 AED/м².
— Динамика по кварталам с 2023 года по 1-комнатным квартирам в это доме:
— Первый квартал 2023: около 11 452 AED/м² (3 сделки).
— Второй квартал 2023: 12 223 AED/м² (3 сделки).
— Третий квартал 2023: 12 785 AED/м² (9 сделок).
— Четвёртый квартал 2023: 13 533 AED/м² (4 сделки).
— Первый квартал 2024: 10 218 AED/м² (1 сделка).
— Количество сделок и волатильность невысокие, что типично для новых домов. Цена дома заметно превышает ранние значения по району.
Сделки по району (Jabal Ali First, 1BR «обычные квартиры», фильтры аналогичные):
— За последние 12 месяцев средняя цена продажи по району составила примерно 14 124 AED/м² (на выборке из 1449 сделок).
— Динамика по кварталам показывает плавный и устойчивый рост, особенно с 2022 года (средний уровень 9 000–13 000 AED/м², текущее значение в 2024 выше 12 000 AED/м²).
3. Доступность данных по аренде
Для самого дома EQUITI RESIDENCE в DLD не зарегистрировано ни одного арендного контракта по 1BR или в целом (любые квартиры, последние 12 месяцев, фильтры площади и цены). В базе отмечен полный ноль по контрактах аренды для этого проекта.
На уровне мастер-проекта Al Furjan и района Jabal Ali First аренда активно фиксируется:
— В Al Furjan за последние 12 месяцев зарегистрировано более 5300 контрактов аренды на квартиры, валидных для анализа (площадь, цена).
— Средняя годовая ставка аренды за м² по району Jabal Ali First за последние 12 месяцев составила 824 AED/м² (на основе более чем 20 000 контрактов), по мастер-проекту Al Furjan — 942 AED/м².
— Динамика по аренде: устойчивый рост ставок с уровня 600 AED/м² в 2022 году до текущих 820–940 AED/м².
4. Анализ инвестиционной доходности (ROI)
— По самому дому EQUITI RESIDENCE рассчитать доходность (ROI) невозможно — в DLD нет ни одного подтверждённого арендного контракта по этому адресу. На основе данных сложно проводить корректное сопоставление, так как капитальный рынок и арендный рынок по дому почти не пересекаются.
— По району Jabal Ali First (и мастер-проекту Al Furjan) есть устойчивая ликвидная аренда. На уровне всего района, если опираться на среднюю покупную стоимость по DLD (14,1 тыс. AED/м²) и среднюю аренду (824 AED/м²), потенциальная «грубая» доходность (ROI) за последние 12 месяцев составляет 5,8% (824 / 14 124).
— Для мастер-проекта Al Furjan средняя ROI чуть выше — около 6,7% (942 / 14 124).
Приблизительная корректировка до чистой доходности (учитывая транзакционные расходы на вход ~7–8%):
— Чистая ROI (ROI_net) по району составляет приблизительно 5,4–5,6% годовых.
— Инвестиционно справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых, находится на уровне 10 300–11 800 AED/м² (824 / 0.08 и 824 / 0.07).
5. Ликвидность и перспектива
— Ликвидность сделок и особенно аренды в Al Furjan и Jabal Ali First высокая: тысячи арендуемых квартир ежегодно, сотни продаж по 1-комнатным квартирам в квартал. Спрос стабильный, динамика цен и аренды — восходящая.
— В EQUITI RESIDENCE пока наблюдается отставание по количеству сделок и отсутствует подтверждённый поток арендаторов, что объясняется, вероятно, недавней сдачей или спецификой жильцов. С точки зрения инвестора важно понимать, что реальный уровень арендной ставки по этому дому может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону от усреднённого районного бенчмарка.
6. Выводы
— Средняя цена за 1BR квартиры в EQUITI RESIDENCE за последний год — примерно 12 579 AED/м² (достаточно близко к уровню по району, но немного ниже средней по Jabal Ali First).
— Данные по аренде отсутствуют по дому, поэтому ROI по объекту не рассчитывается (нет фактических контрактов). Ориентироваться стоит на показатели по району: текущий уровень доходности покупки однокомнатной квартиры при рыночной цене в 14 124 AED/м² и среднем арендном потоке 824 AED/м² составляет ~5,8% до вычета расходов и ~5,4–5,6% с учётом комиссии и сборов.
— Для выхода инвестора на желаемые 7–8% годовых по району необходимо покупать объекты по цене в диапазоне 10 300–11 800 AED/м² (данные DLD). Рыночные цены выше, что подразумевает премиальность района и высокий спрос.
— Ликвидность отличная для района, однако по самому дому долгосрочная инвестиционная надёжность и реалистичность целей ROI требуют отдельной проверки реального спроса на аренду.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 29: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Trafalgar Central: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Creek Rise Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ZUBAIDA RESIDENCY: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Red Square Tower – анализ 2026
