1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание Azizi Riviera 29 согласно базе DLD относится к району Al Merkadh, входит в мастер-проект Meydan One Community. Диапазон анализируемых данных полностью опирается на DLD: в системе зафиксировано 13 сделок по этому дому для 2-комнатных квартир (2 b/r). В будущем, если потребуется агрегированная аналитика на уровне района или мастер-проекта, используются именно эти административные параметры.
2. Продажи квартир в Azizi Riviera 29 и по району
Данные по дому (2-комнатные):
- Зафиксировано всего 13 сделок по дому с разбивкой по кварталам с 2021 года по 2024 год. За последние 12 месяцев по дому не было ни одной подтвержденной сделки (отсутствует статистика для расчёта актуальной цены за м² за последний год).
- Историческая динамика средней цены за м² по 2-комнатным квартирам в доме: с 2021 по 2024 год среднее значение цены находилось в диапазоне 10 500–13 900 AED/м² без явно выраженного растущего или падающего тренда, но и без устойчивых высоких уровней.
Бенчмарк по району Al Merkadh (2-комнатные, выборка существенно больше — сотни и тысячи сделок каждый квартал):
- Средняя цена за м² по району Al Merkadh за последние 12 месяцев составила 20 400 AED/м² (742 сделки), что существенно выше ценовых уровней конкретно по дому Azizi Riviera 29 за весь анализируемый период.
- Динамика по району за 2020–2024 годы: долгосрочный рост до 21 000 AED/м² к концу 2024 года, начиная с примерно 14 300 AED/м² в начале 2020 года. Это отображает сильный восходящий тренд на уровне района, несмотря на стагнацию цен по самому дому.
3. Аренда и доходность
Анализ арендных контрактов по дому невозможен: в базе DLD отсутствуют зарегистрированные актуальные договоры аренды по 2-комнатным (и вообще по всем квартирам) в Azizi Riviera 29 за последние 12 месяцев.
По району Al Merkadh найти напрямую статистику аренды по «2 bed rooms» за последние 12 месяцев не удалось (отсутствуют подтверждённые сделки DLD на уровне типологии объектов). Однако, суммарная статистика по всей аренде апартаментов за последние 12 месяцев (всех типов) по району есть:
- Средняя эффективная годовая ставка аренды по всему району сейчас составляет 1 526 AED/м² (9253 контракта).
- За последние 2-3 года аренда в районе существенно выросла: с 850–1100 AED/м² в 2021–2022 годах до 1 350–1 600 AED/м² в 2024 году по квартальной динамике.
4. ROI и «справедливая цена»
Возможность рассчитать текущий ROI по дому или мастер-проекту отсутствует, поскольку по Azizi Riviera 29 в DLD нет актуальных арендных контрактов (и даже по зоне «2 bed rooms» за последний год в целом). Для района Al Merkadh на основании средних цен за м² по продажам (20 400 AED/м²) и аренде (1 526 AED/м²) за последние 12 месяцев ориентировочный брутто-ROI составляет около 7,5%.
Коррекция до чистого ROI с учётом издержек входа на уровне 7–8% (DLD и брокер – 4+2%, организационные – 1–2%) снижает реальную доходность примерно до 7% годовых. Справедливая цена покупки по целевой доходности 7–8% для районного уровня определяется как диапазон 19 075–21 800 AED/м². Текущий рынок района полностью совпадает с этим диапазоном, что свидетельствует о стабильности баланса между спросом и предложением.
5. Ликвидность и перспектива на 3–5 лет
Объём сделок и контрактов аренды в Al Merkadh крайне высок, что говорит о высокой ликвидности района для инвестиций. Несмотря на то, что данных по аренде и сделкам в Azizi Riviera 29 в рамках последнего года практически нет (возможно, дом относительно новый или находится в off-plan/переходной стадии), по району наблюдаются сильные ценовые и арендные тренды, что формирует позитивную инвестиционную перспективу на горизонте 3–5 лет.
Однако нужно учитывать: если доходность критична, оценивать ROI и ориентироваться по «справедливой цене покупки» в Azizi Riviera 29 возможно только на основании ориентиров по району, а не по дому, поскольку по Azizi Riviera 29 отсутствует валидная статистика DLD.
Вывод: цены по дому заметно ниже районного бенчмарка, но доля ликвидности крайне мала. Дисконт или премия могут возникать только на уровне индивидуальных сделок, а не по рынку в целом. Для инвестиционных целей оценку доходности надёжно производить только на базе данных по району Al Merkadh.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Trafalgar Central: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Creek Rise Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ZUBAIDA RESIDENCY: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Red Square Tower – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CLUB VISTA MARE: данные DLD и реальные сделки
