Анализ ROI квартиры в AMAL TOWER: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, здание AMAL TOWER расположено в районе Al Hebiah Fourth, мастер-проект Dubai Sports City. Далее в отчёте для всех сравнений с районом используется именно это определение.

В базе DLD обнаружено 79 продаж по 2-комнатным квартирам (2BR) в AMAL TOWER. За последние 12 месяцев также фиксируется высокая ликвидность в целом по району Al Hebiah Fourth (число действующих договоров аренды за тот же период — более 51 тыс по всему жилому фонду района).

2. Ликвидность и структура сделок

В течение последних 12 месяцев по 2-комнатным квартирам в AMAL TOWER заключено значимое количество сделок — дом ликвиден для своей локации. Транзакционная активность в Al Hebiah Fourth по всем квартирам сохраняет стабильно высокий уровень.

3. Динамика средней стоимости кв.м

Дом (AMAL TOWER, 2BR):
— За последние 12 месяцев средняя цена продажи за м² составила около 9 298 AED.
— За последние 8 кварталов динамика цен по дому была неравномерна: после уровня 3 151–5 400 AED/м² в 2023 году отмечается резкий рост к максимуму в 10 698 AED/м² и выше в 2024–2025 (также заметно некоторое снижение в отдельных кварталах).
— На пике роста фиксируются значения выше 10 000 AED/м².

Район (Al Hebiah Fourth, все квартиры):
— Средняя цена за м² в районе за 12 месяцев — 12 590 AED (выше, чем по дому).
— Динамика с 2020 года: плавное повышение от 6 100–8 200 AED/м² в 2020–2022 к 11 200–13 500 AED/м² в 2024–2025.
— В последние кварталы район стабильно удерживает средний уровень выше 11 000–12 000 AED/м².

Сравнение: AMAL TOWER по 2-комнатным квартирам заметно дешевле районного бенчмарка за последний год (разница порядка −26% к средней цене района).

4. Аренда: поиск валидных ставок и динамика

В DLD не найдено ни одного арендуемого контракта по 2-комнатным квартирам (или вообще по AMAL TOWER — по всем уровням фильтрации): ни по самому дому, ни по мастер-проекту, ни по 2-комнатным квартирам в районе. Таким образом, ориентироваться можно только на общую среднюю аренду за м² в Al Hebiah Fourth по всем жилым квартирам.

Средняя аренда за м² в районе Al Hebiah Fourth (все квартиры, последние 12 месяцев): 910 AED/м²/год.
Динамика: аренда заметно растёт с 2020 года — с 470–600 AED/м² до более 900 AED/м², а по последним кварталам превышает даже 900–930 AED/м².

Распределённость и масштаб массива (более 51 000 контрактов) означают, что данные по аренде надёжны, но они усреднены по всем размерам квартир и могут отличаться для отдельных классов.

5. ROI и справедливый диапазон цен

Поскольку по самому дому ставок аренды нет, ROI считается только по уровню района на сопоставимом периоде:

— Годовая валовая доходность (ROI, brutto): 910 / 12 590 ≈ 7,2% по району Al Hebiah Fourth (при текущей рыночной цене района).

— С поправкой на транзакционные расходы (примерно 7–8% к цене покупки): чистая ROI сокращается до диапазона 6,6–6,8% годовых.

Fair price (справедливый диапазон цены для доходности 7–8% при аренде) по району:
— При целевой планке 8%: 910 / 0,08 = 11 375 AED/м²
— При целевой планке 7%: 910 / 0,07 = 13 000 AED/м²

Текущая средняя цена в районе (12 590 AED/м²) соответствует доходности примерно 7,2% брутто и находится внутри диапазона, соответствующего целевой доходности 7–8% годовых.

Дом AMAL TOWER на 26% дешевле районного бенчмарка, что может указывать на возможность дополнительного апсайда в цене после роста или на наличие каких-то индивидуальных особенностей (качество, возраст, специфика контингента) — необходим отдельный анализ состояния здания.

6. Выводы для инвестора

— Объект очень ликвиден, продажи идут активно, динамика цен по дому и району растущая (особенно ускорение в 2024 году).
— В доме AMAL TOWER по 2-комнатным квартирам уровень цен заметно ниже, чем в среднем по району, что потенциально даёт запас для роста.
— ROI по району превышает 7% годовых в брутто-выражении. Для самого здания актуальных DLD‑данных по аренде нет (это может быть особенностью профиля арендаторов или низкого процента сдачи в аренду).
— Для осторожного инвестора вход в AMAL TOWER сейчас выглядит интереснее, чем покупка средней квартиры в районе, учитывая значительный дисконт и потенциал доходности, но расчёты основаны на усреднённых ставках аренды по району, так как по дому сделок аренды нет.