1. Определение района и структура данных
Дом AJMAL SARAH по данным DLD расположен в районе Wadi Al Safa 5 (мастер‑проект Dubai Land Residence Complex). Все приведённые ниже цифры по продажам и аренде опираются только на реальные данные DLD, причём уровень района определён на основе фактической записи для указанного здания.
2. Активность рынка – продажи
Зафиксировано всего 3 сделки по студиям (0BR) в доме AJMAL SARAH за период 2020–2021 годов. Динамика и детали сделок:
— 2020Q1: 45,4 м², 250 000 AED, 5 509 AED/м²;
— 2021Q1: 53,5 м², 455 957 AED, 8 530 AED/м²;
— 2021Q2: 86,6 м², 711 467 AED, 8 216 AED/м².
В последние 12 месяцев сделок по студиям в этом доме зарегистрировано не было, что ограничивает анализ на уровне дома для текущей цены.
На уровне района Wadi Al Safa 5 продажи активно фиксируются каждый квартал. Средняя цена за м² для квартир (район, последние 12 мес.): 14 267 AED/м², что существенно выше исторических значений по самому дому.
В разрезе последних лет район Wadi Al Safa 5 показал уверенный рост стоимости квартир, особенно в последние полтора года. Диапазон цен в районе с 2022 года варьировался от 6 700 до 9 700 AED/м², но в последние кварталы наблюдается быстрый рост — более 13 000 AED/м² и выше.
3. Активность рынка – аренда
По студиям в AJMAL SARAH отмечена высокая ликвидность — за последние 12 месяцев заключено более 200 арендных контрактов только по студиям.
Средняя ежегодная ставка аренды по дому (студии, последние 12 месяцев): 729 AED/м².
По району Wadi Al Safa 5 (все квартиры): 719 AED/м².
Распределение по годам и кварталам иллюстрирует устойчивый рост аренды на студии в доме:
— В 2020 году: 426–523 AED/м²,
— В 2021 году: 425–472 AED/м²,
— В 2022 году: 445–504 AED/м²,
— В 2023 году: 482–580 AED/м²,
— В 2024 году: 583–692 AED/м²,
— Кварталы 2025: пик значений до 781 AED/м² (данные по контрактам, зарегистрированным наперёд).
Динамика ставок аренды в районе аналогична: от 426–520 AED/м² в 2020 до 620–671 AED/м² в 2024.
4. Сравнение уровней, доходность (ROI) и инвестиционная справедливость
Так как в самом доме нет свежих продаж по студиям, для расчёта ROI применён актуальный уровень цен по району.
— Средняя продажная цена квартир по району за 12 месяцев: 14 267 AED/м²,
— Арендная ставка (дом/район): 729/719 AED/м².
Брутто‑доходность инвестора:
— Для дома: 729 / 14 267 = 5,1% годовых,
— Для района: 719 / 14 267 = 5,0% годовых.
Нетто‑доходность с учётом стандартных транзакционных расходов (около 7% от стоимости сделки): 4,7–4,8% годовых.
Диапазон справедливых цен для выходa на ROI 7–8% по последней аренде:
— Верхняя граница: 729 / 0.08 = 9 113 AED/м²,
— Нижняя граница: 729 / 0.07 = 10 414 AED/м².
Премия рынка значительная: средняя цена покупки превышает «инвестиционно справедливый» диапазон на 20–40%. Для достижения целевой доходности необходим существенный дисконт при покупке.
5. Вывод и перспективы
AJMAL SARAH — ликвидный арендный объект, спрос на аренду высок, ротация арендаторов быстрая и статистика по контрактам очень «живая». Однако рынок капитала перегрет — цена покупки квартир в районе вышла за пределы уровней, обеспечивающих доходность 7–8% годовых даже для относительно дешевых студий.
Перепродажи квартир в доме крайне редки — ликвидность на стороне аренды, но не перепродажи. Текущие покупатели больше полагаются на рост капитала, чем на полноценный поток аренды.
Потенциал для дальнейшего роста цен может сохраниться на горизонте нескольких лет, однако пересчёт на доходность уже сейчас говорит о снижении привлекательности проекта для новых арендных инвесторов без существенного дисконта при входе.
6. Машиночитаемые данные для графиков
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Atlantis The Royal Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SUNRISE LEGEND: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Tower 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Samana Golf Avenue: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Bloom Heights B – анализ 2026
