Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Address The Bay подтверждён по данным DLD как дом в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Harbour. Все последующие сравнительные расчёты по району строятся относительно этого района и мастер-проекта.
По продажам Address The Bay представлен в базе DLD крупной выборкой: всего найдено 648 сделок, первое массовое размещение произошло в 3 квартале 2022 года, затем продажи шли сериями по кварталам вплоть до текущего времени.
Данных по аренде непосредственно по Address The Bay в DLD пока нет (это ожидаемо для новых off-plan объектов). Вся дальнейшая аналитика по аренде строится по уровню мастер-проекта Dubai Harbour, где зарегистрировано свыше 2300 актуальных контрактов (год+), что обеспечивает достаточную статистическую надёжность.
2. Динамика продаж по дому и району
Частота сделок и ликвидность Address The Bay за последние два года была очень высокой, особенно на старте продаж (3 квартал 2022 — 276 сделок, затем нарастающим итогом). Активность по мере поступления объектов в оборот оставалась высокой до начала 2024 года. В последние 12 месяцев количество сделок уменьшилось, но объекты всё ещё активно обращаются (примерно 50–100 сделок в годовом выражении).
Динамика средней цены за квадратный метр по дому Address The Bay:
— Старт продаж: 34 600–35 400 AED/м² (2–4 кварталы 2022).
— Рост к 2023 году: 38 900 → 42 500 AED/м².
— Максимум в конце 2023: до 45 600 AED/м².
— Последние месяцы 2024: стабилизация в пределах 41 000–44 000 AED/м².
Для сравнения, по всему мастер-проекту Dubai Harbour в районе Marsa Dubai аналогичные тренды:
— 2022: рост с 28 000 до 36 200 AED/м².
— 2023: скачки до 48 400 (3 квартал 2023, видимо локальные пики), затем коррекция и стабилизация: первый квартал 2024 — 42 300 AED/м².
— Последние доступные значения по району: 41 700–44 600 AED/м².
Средняя цена за квадратный метр за последние 12 месяцев:
— По дому Address The Bay: ~39 300 AED/м².
— По мастер-проекту Dubai Harbour и району Marsa Dubai: ~42 000 AED/м².
Объём торгов и размер выборки позволяют считать Address The Bay одним из самых ликвидных новых домов района.
3. Динамика и уровень аренды (по Dubai Harbour)
Данных по договорам аренды непосредственно в Address The Bay пока нет. По всему мастер-проекту Dubai Harbour в DLD заключено более 2300 контрактов, этого хватает для репрезентативных выводов по району.
Средняя годовая ставка аренды за квадратный метр за последние 12 месяцев по Dubai Harbour:
— ~2 080 AED/м²/год.
Текущий уровень аренды снижается от пиковых значений конца 2023 года (~2 300 AED/м²/год) к более стабильным 2 050–2 200 AED/м²/год в 2024.
Для сравнения по всему району Marsa Dubai:
— Уровень ниже: от 1 170 до 1 290 AED/м²/год на протяжении 2024–2025.
Это подтверждает премиальность Dubai Harbour как локации.
4. Сравнение цен, аренды и оценка доходности
Дом Address The Bay по средней цене за м² за последние 12 месяцев примерно на 6–7% дешевле средних цен по мастер-проекту и району, хотя различие не является принципиальным для нового дома такого класса.
Ставка аренды по квартире в доме (при отсутствии прямых данных) оценивалась только по мастер-проекту.
Расчёт ROI для инвестора:
— Брутто-доходность по мастер-проекту: 2 080 / 39 300 ≈ 5,3% годовых.
— Для района Marsa Dubai (если использовать именно его рыночную аренду) доходность заметно ниже (~3% и менее, неактуально для данного премиального сегмента).
Корректировка с учётом транзакционных затрат (DLD fee + брокер + регистрация, итого 7–8% от входа):
— Чистая доходность (ROI_net) для Address The Bay по мастер-проекту: 5,3% / 1,07 ≈ 5,0% годовых, при цене покупки вокруг 39 300 AED/м².
Инвестиционный «справедливый» диапазон цены для желаемой доходности 7–8% годовых:
— При средней аренде 2 080 AED/м²: диапазон цены от арендатора — 26 000–29 700 AED/м².
— Текущая средняя цена Address The Bay и по району остаётся выше этого диапазона на 30–40%. Это характерно для премиум-объектов с упором на lifestyle/капитализацию, а не строгую коллективную доходность.
5. Общие выводы по перспективе объекта
Address The Bay — один из самых ликвидных домов новой волны Dubai Harbour. Дом стабильно обращается на рынке, показывает высокие средние цены за м² и устойчивый спрос со старта до настоящего времени.
Премиальный уровень цены сочетается со средней по рынку доходностью (5–5,3% с учётом всех затрат), что типично для брендированных резиденций без акцента на доходность, но с потенциальной переоценкой на длинной горизонте.
Рынок района (Dubai Harbour, Marsa Dubai) превышает по уровню аренды большинство других локаций вокруг Marina и JBR, однако цена входа явно не рассчитана на доходность 7–8% в краткосроке без капитального роста.
С точки зрения инвестора: вклад в Address The Bay сегодня опирается скорее на стабильность, премию за бренд и потенциал роста капитализации, чем на максимизацию текущей доходности. Рыночная ликвидность (по объёму реальных сделок), большой пул арендаторов в районе, стремительная застройка Dubai Harbour делают объект привлекательным для состоятельных арендаторов и покупателей, но не для краткосрочной доходной спекуляции.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Sonate Residences by Condor: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в St Regis The Residences – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Plaza Boutique 15 – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Me Do Re Tower – анализ 2025
- Как купить квартиру в Дубае в Scala Tower – анализ 2025
