1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение
Объект The Square по данным DLD расположен в районе Al Barsha South Fourth, входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle (JVC). Для анализа использованы фильтры именно по этим критериям, все расчёты выполнялись исключительно на основе подтверждённых сделок и контрактов DLD.
Структура и объём данных
По дому The Square собрано 545 сделок купли-продажи квартир (в том числе 313 – студии). Объём арендных контрактов по студиям – 495 за всё время и более 100 за последних 12 месяцев, что говорит о высокой ликвидности на уровне здания.
По JVC (Al Barsha South Fourth) общий объём сделок квартир превышает 66 900, а арендных контрактов – более 111 000 только за последние несколько лет. Район демонстрирует одну из самых массовых ликвидностей в Дубае.
2. Динамика цен и аренды
Продажи квартир/студий (цена за м²):
Средняя цена на студии в The Square за последние 12 месяцев – 12 510 AED/м².
Для сравнения, по студиям района JVC (Al Barsha South Fourth) этот показатель за 12 месяцев существенно выше – 17 520 AED/м², то есть The Square продаётся на 29% дешевле окружающих аналогов по району JVC.
Исторически, цена студий в The Square последовательно росла: с 9 770–10 700 AED/м² в 2022–2020 годах к текущим 12 000–13 000 AED/м². Локальные просадки в отдельных кварталах связаны с экстремальными выбросами цен, но тренд устойчиво восходящий. В JVC прирост был более спокойным, и уровень «премии/дисконта» между домом и районом сохраняется.
Аренда студий (годовая арендная ставка за м²):
Средняя годовая аренда студий в The Square за последние 12 месяцев – 1 142 AED/м².
Аналогичный показатель для района JVC и Al Barsha South Fourth – 1 290 AED/м² (по данным 12 месяцев, совпадающим по датам).
Аренда в The Square на момент анализа на 11,5% ниже, чем у среднего продукта окрестного JVC, но тоже уверенно растёт: от 690–800 AED/м² (2021–2022) до 1 060–1 180 AED/м² по кварталам 2024 года.
Ликвидность:
Оба сегмента (продажи и аренда) показывают устойчивый и резкий рост заявок с конца 2022 года; спрос не снижается, объёмы сделок/аренд по The Square за год доходят до 90–120 контрактов, что выше рынка монолитных башен.
3. Сравнение дома с районом (рейтинг привлекательности)
The Square в момент анализа – это ликвидный и массово востребованный дом внутри JVC, но с уверенным дисконтом к району как по цене продажи, так и по ставкам аренды для студий (примерно −29% и −11,5% соответственно).
Причины – продукт массового сегмента, относительно старое или базовое качество, но за счёт этого высокий оборот и доступность.
4. ROI, фактический диапазон справедливых цен и рекомендации
Фактический ROI
Для The Square:
— Брутто-доходность по DLD-данным: 1 142 / 12 510 ≈ 9,1% годовых (по дому, студии, совпадающие периоды и параметры).
— Для JVC (окружение): 1 290 / 17 520 ≈ 7,4% годовых (студии, район+мастер-проект, 12 мес.).
С учётом транзакционных расходов (около 7–8% от покупки) эффективную чистую доходность можно оценить как 8,4–8,5% для The Square и 6,8–7% для JVC.
Справедливый диапазон «инвестиционной цены» при целевой доходности 7–8%:
— Для The Square (ориентир по аренде дома): справедливая зона для инвестора — цена покупки в диапазоне 1 142 / 0.08 = 14 275 AED/м² до 1 142 / 0.07 = 16 317 AED/м².
— Фактическая средняя цена в доме — 12 510 AED/м², то есть текущие значения рынка дают доходность выше типового «инвест-ориентира» 7–8% — дисконт есть, дом интересен для инвесторов.
— Аналогично по JVC, справедливая цена – диапазон 16 125–18 430 AED/м², фактическая — 17 520, то есть рынок близок к консервативной оценке доходности.
Сценарный прогноз и инвестиционные выводы
The Square – доступный и высоколиквидный сегмент JVC с ценой существенно ниже окружающего района при высокой или даже избыточной доходности (выше рыночных желаемых значений).
Ожидания: корректировку доходности в перспективе может дать как дальнейший рост цен на покупку (и постепенное сближение с JVC), так и очередное повышение ставок аренды. Инвестиционный горизонт 3–5 лет видится привлекательным, возможен постепенный рост капитала при одновременной стабильной доходности. Альтернативные новые проекты в JVC уже предлагают меньший ROI на старте.
5. Общая оценка ликвидности и перспектив
— Объём сделок и аренды в The Square выше средних для массового сегмента, продукт «работает» как для арендаторов, так и для инвесторов.
— Ценообразование по дому позволяет формировать доходность выше средней по JVC без необходимости агрессивного дисконта.
— Район остаётся одним из самых ликвидных рынков Дубая, что ограничивает риск перепродажи.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Ice Hockey – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ACES CHATEAU: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Elite Sports Residence 8 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CORAL RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Weybridge Gardens 5 – анализ 2026
