1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом ACES CHATEAU (запрос проводился по названию здания, полное совпадение) относится к району Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Для дальнейших сравнений и анализа использован именно этот район.
2. Оценка ликвидности и объемов операций
По студиям (0BR) в доме ACES CHATEAU в DLD зарегистрирована только одна продажа (2022) и 3 арендных контракта (2021–2025). Данных по сделкам последних 12 месяцев по дому нет. На уровне района Al Barsha South Fourth выборка существенная: за последние 12 месяцев прошло 5,300+ сделок со студиями, 6,190 арендных договоров. Это говорит о высокой ликвидности района для этого класса недвижимости.
В самом доме наблюдается крайне низкая частота сделок и аренды, вероятно из-за ограниченного количества студий или недавнего заселения.
3. Динамика и уровни цен на продажу
По дому:
— Последняя и единственная сделка по студии была в октябре 2022 года: цена 350,000 AED за 58.48 м², или около 6,000 AED/м².
— Средняя цена сделки по дому за последние 12 месяцев отсутствует (нет сделок).
По району (Al Barsha South Fourth, студии):
— Средняя цена сделки за м² за последние 12 месяцев — 17,517 AED/м² (очень высокий объем сделок).
— Динамика по кварталам: наблюдается поступательный рост стоимости студий, особенно с конца 2022 до 2025 года (например, с ~10,900 AED/м² в Q4 2022 до ~17,500 AED/м² в Q3-Q4 2025).
— Сделка в ACES CHATEAU (6,000 AED/м² в 2022 году) была значительно ниже среднерыночного уровня даже на тот момент.
4. Динамика и уровни арендной ставки
По дому:
— По ACES CHATEAU за последние 12 месяцев нет ни одного подтвержденного DLD контракта на аренду студии.
— Последние фиксированные значения: в 2025 году — аренда 1,021 AED/м²/год (по одному контракту); в 2023 — 931 AED/м²; в 2021 — 397 AED/м² (единичные сделки каждого года). Делать далеко идущие выводы некорректно из-за отсутствия системных данных.
По району:
— Средняя арендная ставка за м² за последние 12 месяцев: 1,290 AED/м²/год (по 6,190 контрактам — очень высокая надежность оценки).
— Динамика по кварталам: устойчивый рост арендных ставок, с 750–800 AED/м² в 2022 году до >1,100 AED/м² начиная с 2024 года, и выше 1,200 AED/м² в 2025.
5. Сравнение текущих уровней и доходности (ROI)
— В доме ACES CHATEAU не представляется возможным корректно оценить доходность на свежих данных, поскольку за последние 12 месяцев отсутствуют как сделки купли-продажи, так и аренды по студиям.
— На уровне района — типичная цена сделки 17,517 AED/м², типичная арендная ставка 1,290 AED/м²/год.
— Брутто-доходность (ROI до учета расходов): около 7,4% годовых по району. После поправки на первоначальные транзакционные издержки (7–8% стоимости покупки) — порядка 6,8–6,9% нетто (типовой ориентир).
— Текущий рыночный уровень по району полностью лежит в диапазоне справедливой инвестиционной цены при целевой доходности 7–8% годовых (диапазон справедливых цен для инвестора при аренде в 1,290 AED/м² — 16,125–18,428 AED/м²). Рыночные сделки соответствуют этим ожиданиям.
6. Общие выводы
— Ликвидность сделки и аренды по студиям в ACES CHATEAU крайне низкая — вероятно из-за малого объема этого типа юнитов или особенностей эксплуатации комплекса.
— Район Al Barsha South Fourth/Jumeirah Village Circle остается одним из наиболее ликвидных и востребованных, с очень высоким объемом сделок и контрактов аренды, предсказуемой динамикой роста цен и ставок за 3–5 лет.
— Рыночные показатели доходности соответствуют ожиданиям активных арендных инвесторов (7–8% и выше брутто).
— Отдельным инвесторам иметь в виду: при оценке только на основании данных по дому ACES CHATEAU точную рыночную цену и доходность рассчитать невозможно — ориентироваться нужно на широкий бенчмарк района.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Elite Sports Residence 8 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CORAL RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Weybridge Gardens 5 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SUNSHINE RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Tulip: данные DLD и реальные сделки
