1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по реальной базе DLD здание Beverly Boulevard относится к району Al Barshaa South Third и мастер-проекту Arjan. В блоке студийных квартир (0BR/Studio) зафиксировано 221 продажа, что позволяет анализировать динамику и сравнивать объект с районом. Арендные данные по студиям также присутствуют и позволяют провести полный анализ по доходности.
2. Динамика и структура продаж
Активность сделок
За последние три года (2023–2025) по студиям в Beverly Boulevard зарегистрировано 221 сделка: 82 в 2023 году, 46 в 2024 и 93 в 2025 (год еще не закончен). Это характеризует дом как объект с очень высокой ликвидностью в сегменте небольших квартир.
Динамика средней цены за м²
За время с 2 квартала 2023 года по настоящее средняя цена сделок по студиям в Beverly Boulevard выросла с 13 570 до 18 835 AED/м² (4 квартал 2025, сделки будущих периодов могут быть редкими, основные уровни — до конца Q2/Q3 2025). Последовательный квартальный рост отражает устойчивый спрос и ценовой апсайд:
— Q2 2023: 13 570 AED/м²
— Q4 2023: 13 768 AED/м²
— Q2 2024: 14 275 AED/м²
— Q4 2024: 15 226 AED/м²
— Q2 2025: 15 555 AED/м²
— Q4 2025: 18 835 AED/м²
Сравнение с районом
В соседних домах Al Barshaa South Third (только жилые квартиры с аналогичной площадью) динамика также показывает стабильный рост: от 12 225 AED/м² (2022) до 15 745 AED/м² (последние 12 месяцев). Цены Beverly Boulevard по студиям находятся немного выше рыночного среднего по району (примерно +2.7%).
Структура площадей и цен
— Студии Beverly Boulevard: площадь от 34.87 до 50.15 м² (средняя 38 м²).
— Средняя цена за м² всего периода: 15 130 AED/м² (от 9 674 до 21 305 AED/м²).
— По району: студии/мелкие квартиры в диапазоне 20–75 м², среднее значение по району — 13 563 AED/м².
3. Анализ арендных ставок
Доступность и динамика аренды
По зданию Beverly Boulevard зарегистрировано 99 действующих арендных контрактов на студии, что позволяет получить репрезентативную динамику.
За последние 12 месяцев средняя годовая аренда за м² по студиям составила 1 442 AED/м². Динамика по кварталам с 2025 года показывает рост от 1 398 до 1 742 AED/м² (Q1 2026). Для сравнения, по району Al Barshaa South Third аналогичная средняя ставка за студии — около 920–1 020 AED/м² за последние 12 месяцев, что существенно ниже.
4. ROI и «справедливая цена» для инвестора
Аккумуляция показателей за последние 12 месяцев:
— Средняя цена за м² (студии, дом): 16 177 AED/м²
— Аналогичный показатель по району: 15 745 AED/м²
— Средняя аренда за м² (студии, дом): 1 442 AED/м²
— По району: 1 020 AED/м²
Расчет брутто-доходности (ROI):
— По дому: 1 442 / 16 177 = 8.9% годовых
— По району: 1 020 / 15 745 = 6.5% годовых
Коррекция на стартовые расходы (≈8%):
— По дому (нетто): ~8.2% годовых (1 442 / 17 470)
— По району (нетто): ~6.0% годовых
«Справедливый» диапазон рыночной цены для целевой доходности 7–8%:
— Для Beverly Boulevard: 18 025 – 20 600 AED/м² (на основе observed rent_psm 1 442). Текущая цена (16 177) находится ниже этого диапазона, то есть студии предлагаются с премией по доходности (или есть потенциал для роста цены).
— Для района: 12 750 – 14 600 AED/м² (основываясь на районной аренде 1 020 AED/м²), при этом средняя цена по району чуть выше (15 745), что указывает на некоторую переоцененность против целевой доходности.
5. Ликвидность и перспективы
Beverly Boulevard — чрезвычайно ликвидный продукт с массовым рынком арендаторов и покупателей студий; объем сделок обеспечивает легкий вход и выход для инвестиций. Устойчивый рост цен и выше средней по району арендная ставка свидетельствуют о спросе на формат. Прогнозируемая доходность инвестора стабильно выше средней для Arjan/Al Barshaa South Third.
Вывод: покупка студии в Beverly Boulevard по текущим ценам может приносить 8,2% годовых (нетто), что весьма привлекательно для сегмента нового жилья в Arjan. Отдельно важно, что премия по аренде и спрос на данный продукт обоснованы статистикой сделок и контрактов. Диапазон «справедливой» цены для инвестора находится выше текущей средней цены, а значит, при стабильной аренде остается потенциал дальнейшего роста стоимости актива.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Nicholas Residence – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в OASIS TOWER ONE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DIVINE LIVING: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Sobha Creek Vistas Grande: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
