1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Согласно базе DLD, дом OASIS TOWER ONE расположен в районе Al Hebiah Fourth и входит в мастер-проект Dubai Sports City. Все последующие аналитические сравнения по рынку строятся по району Al Hebiah Fourth как по справочному уровню для этого здания.
Данных по продажам квартир только по этому зданию — 167 сделок по полной исторической выборке, и для 2-комнатных конкретно выборка достаточная для корректных выводов. В договорной аренде по дому зарегистрировано 699 контрактов; данные по аренде для анализа устойчивы и пригодны для интерпретации.
2. Динамика и ликвидность по дому
Частота и структура сделок
Оборот сделок по 2-комнатным квартирам дома начался с 2020 года. С тех пор по кварталам наблюдаются сделки практически без перерывов, что указывает на стабильную ликвидность как на первичном этапе (видны всплески близкие к сдаче), так и в постпервых годах эксплуатации. За последние 12 месяцев также были зарегистрированы покупки.
Динамика средней цены за м² по 2BR в доме
В 2020 году средняя цена за м² по 2BR стартовала очень высоко (8942 AED/м² во 2 квартале), затем просела до диапазона 5400–6400 AED/м² в 2021–2022 годах. В 2023 году цены несколько выросли, к 2024–2025 годам средние значения вновь поднялись: за последние 12 месяцев средний уровень стоимости составил около 8146 AED/м² именно по OASIS TOWER ONE (2BR).
Динамика по району
Для сравнения: рынок маскирует общая тенденция роста по району, но база средних значений выше — за последние 12 месяцев по району средняя цена сделок по квартирам достигла 12583 AED/м², то есть на 54% выше, чем по дому OASIS TOWER ONE (2BR).
3. Аренда
Средняя аренда за м² и динамика
В доме OASIS TOWER ONE за последние 12 месяцев средняя подтверждённая DLD годовая ставка аренды по всем квартирным контрактам составляет 810 AED/м²/год (средневзвешенная по площадям). По району Al Hebiah Fourth годовая ставка выше — 911 AED/м²/год. Динамика за последние 3–4 года показывает стабильный прирост аренды как по дому (с 450–500 AED/м²/год в 2020–2021 до 675–715 AED/м²/год в 2024), так и по району (от 470–590 AED/м²/год ранее, к 750–820+ в 2024 году).
4. ROI (окупаемость) и «справедливая цена»
ROI_brutto (до учёта всех издержек)
— По OASIS TOWER ONE (по данным за последние 12 месяцев): 810/8146 ≈ 9,95% (brutto)
— По району Al Hebiah Fourth в целом: 911/12583 ≈ 7,24% (brutto)
ROI_net с учётом транзакционных расходов (≈8% на вход)
— По дому: 9,95% / 1,08 ≈ 9,21% (net)
— По району: 7,24% / 1,08 ≈ 6,70% (net)
Диапазон «справедливой цены» (ориентир на доходность 7–8%)
— Для целевой ROI 7–8%, максимальная «инвестиционно обоснованная» цена по дому: от 10125 до 11572 AED/м² (810/0,08 — 810/0,07).
— По текущей цене сделок (8146 AED/м²) дом существенно дешевле этого диапазона (на ~25–30%), что отражает или умеренный спрос на покупку, или высокую ликвидность в аренде относительно цены приобретения.
— По району справедливый диапазон: 11386–13014 AED/м²; рыночная средняя 12583 AED/м², то есть ближе к верхней границе.
5. Выводы для инвестора и сравнительный анализ
- По сделкам: OASIS TOWER ONE по 2-комнатным квартирам продается заметно дешевле, чем среднерыночный уровень по району (на 35–55% в разные периоды с 2022 по 2024), что повышает привлекательность для инвестора при хорошем потоке аренды.
- По аренде: уровень аренды по дому ниже аналогичного по району, но преимущество в цене покупки компенсирует этот фактор для расчётов доходности.
- По ROI: brutto-доходность по дому (около 10%) на 30–40% выше, чем по району (7–7,5%), даже после учёта стартовых издержек net-доходность по дому выше 9% — это существенный запас к требуемым инвестиционным бенчмаркам по Дубаю (обычно 7–8%).
- По перспективе: сохраняется высокая ликвидность по аренде и сделкам, видно регулярное заключение новых контрактов. Однако возможен рост стоимости вторичного рынка по мере выравнивания цены продажи к общерайонному уровню при сохранении темпов аренды.
- «Справедливый диапазон цены» для инвестора по доходности 7–8% формируется выше текущей средней цены продажи по дому, что подтверждает потенциал для роста цен или сохранения повышенной доходности. По району Al Hebiah Fourth цена сейчас близка к верхней планке «инвестиционной справедливости».
ИТОГ: OASIS TOWER ONE (2-комнатные квартиры) — это однозначно выгодная инвестиция для покупки «под аренду» с доходностью выше средней по району даже при учёте всех расходов, при этом во всем доме сохраняется устойчивая ликвидность и подтвержден спрос по обеим сторонам рынка. Для собственников есть потенциал апсайда по стоимости, инвесторам — высокие потоки и маржа к бенчмарку.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в DIVINE LIVING: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Sobha Creek Vistas Grande: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 12: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Elie Saab – анализ 2026
