1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD объект Azizi Riviera 7 расположен в районе Al Merkadh, мастер‑проект Meydan One Community. Данные для анализа собирались непосредственно по этому зданию, далее — по району Al Merkadh, чтобы построить корректные бенчмарки.
2. Активность сделок по 2-комнатным квартирам
За всю историю DLD было зарегистрировано 9 сделок с 2-комнатными квартирами в Azizi Riviera 7. Число продаж распределялось крайне неравномерно по времени: максимальная активность была в начале 2023 года (4 сделки за квартал), далее лишь единичные сделки в 2022 и 2024 годах. Это характерно для новых зданий: большинство продаж проходит на этапе сдачи объекта, после чего вторичный рынок формируется постепенно.
В целом в районе Al Merkadh рынок двухкомнатных квартир намного более активен: количество транзакций за квартал здесь значительно выше, что подтверждает устойчивый спрос и ликвидность сегмента в целом.
3. Динамика цен за квадратный метр
Azizi Riviera 7 (2-комн. квартиры):
— В 2022 году сделки проходили с большими колебаниями: от 9 300 до 13 100 AED/м².
— В 2023 году средняя цена стабилизировалась около 11 300 AED/м².
— В 2024 году зафиксированы сделки по средней цене около 13 670 AED/м².
— За последние 12 месяцев нет подтверждённых сделок с 2-комн. квартирами (именно по этому дому), отчего невозможно обозначить текущее фактическое значение за последний год конкретно по этому дому (для этого уровня FA-данных недостаточно).
Al Merkadh (2-комн. квартиры, общий по району):
— C 2020 по 2023 год район постоянно показывал рост средней цены: от 14 300 до 20 900 AED/м² в последние кварталы.
— За последние 12 месяцев по району средняя цена сделок по двухкомнатным квартирам составила около 20 200 AED/м².
— Это существенно выше, чем отдельные сделки, известные по Azizi Riviera 7, что связано, вероятно, с тем, что дом относительно новый и на старте реализовывался по премиальным или наоборот, начальным «инвестиционным» ценам.
4. Рыночная аренда и доходность (ROI)
Данных об аренде 2-комнатных квартир в самом доме Azizi Riviera 7 в DLD на момент анализа нет. По всему району Al Merkadh средняя годовая арендная ставка за м² по всем типам квартир за последние 12 месяцев — 1 550 AED/м². В районе за год заключено более 10 000 арендных контрактов, рынок аренды очень активный.
Динамика аренды:
— С 2020 года ставки выросли более чем в 2 раза: c 600–800 AED/м² до ~1 350–1 550 AED/м² в 2024 году.
5. ROI на примере района (расчёт по усреднённым цифрам)
Для расчёта доходности и справедливой цены для инвестора использованы районные значения из DLD (Al Merkadh по всем типам квартир, т.к. по дому и по 2-комнатным квартирам отсутствуют валидные цифры по аренде):
— Средняя цена покупки: 20 200 AED/м² (2-комн. квартиры, последние 12 месяцев)
— Средняя аренда: 1 550 AED/м²/год (все типы квартир, последние 12 месяцев)
— Грубая валовая доходность (ROI_brutto) по району = 1 550 / 20 200 ≈ 7,7% годовых.
— Чистая доходность (ROI_net) с учётом транзакционных и входных расходов (около 7%) оценивается на уровне 7,2–7,3% годовых.
— «Справедливый диапазон цены» при целевой доходности 7–8%: от 19 400 AED/м² (при требовании 8% годовых) до 22 100 AED/м² (при 7% годовых). Текущий среднерыночный уровень полностью находится в этом инвестиционном диапазоне.
6. Выводы по ликвидности и перспективам
— Ликвидность: по Азизи Ривьера 7 вторичный рынок пока формируется, объёмы сделок невысоки, по району — рынок очень активный, как по продажам, так и по аренде.
— Динамика рынка Al Merkadh — выраженный рост цен и аренды с 2020 года; ставки аренды почти удвоились, средние цены на двухкомнатные квартиры тоже существенно поднялись.
— Азизи Ривьера 7 на данный момент реализует неличные цены по сравнению со средним районом, однако по конкретным продажам выборка крайне мала.
— Для инвестора справедливая текущая ставка доходности по району близка к 7,5% годовых по рыночным ценам, что соответствует диапазону target-return для Дубая.
— Если цель — доходность 7–8% годовых, разумный диапазон цен для входа в районе соответствует текущему рынку, дисконта или премии не требуется.
Ограничения анализа: Отсутствие зафиксированных DLD-контрактов аренды по данному дому и мизерная выборка по продажам последних 12 месяцев делают невозможным индивидуальный расчёт доходности строго по Azizi Riviera 7. Все ROI и справедливые диапазоны выведены по району Al Merkadh.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 5: данные DLD и реальные сделки
- Дом мечты в небе: самый дорогой пентхаус в Дубае
- Как продать недвижимость в Дубае в EMAAR Beachfront – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Samana Hills: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Primrose – анализ 2026
