Анализ ROI квартиры в Paragon by IGO: данные DLD и реальные сделки — 09.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Жилой комплекс The Paragon by IGO официально зарегистрирован в базе DLD как «The Paragon by IGO» и расположен в районе Business Bay (master-проект и район также Business Bay). Анализируемый параметр – квартиры-студии (0BR, в DLD проходят как ‘studio’).

По продажам в базе зафиксировано 75 сделок по студиям в данном доме. По аренде в доме зафиксированных действующих DLD-контрактов нет. Ориентиры по аренде и доходности берутся на уровне района Business Bay, где выборка по валидным договорам очень большая (более 17 тыс. по студиям исторически).

2. Ликвидность объекта и района

В The Paragon by IGO – подтверждён устойчивый спрос на студии: 75 сделок, большинство площадей ~38–42 м², диапазон ценовых уровней широкий — от 18 600 до 26 200 AED/м²; обычно – 20 000–24 500 AED/м². Ближайший контекст – район Business Bay, один из лидеров рынка по количеству сделок купли-продажи и аренд.

3. Динамика цен на студии (дом и район)

В Paragon by IGO средняя цена студии за м² формировалась так:
— Вторая половина 2022: 20 600 – 21 200 AED/м².
— 2023: пик до 23 800 AED/м², затем корректировка к 21 600–22 100 AED/м².
— Последние 12 месяцев: средний уровень – 24 470 AED/м².

Для Business Bay (район):
— В 2022 средние цены на студии были от 20 000 до 22 500 AED/м².
— Во втором полугодии 2023 резкий рост до 26 500 AED/м².
— 2024: уровень ~28 700 AED/м² (пик в отдельных кварталах ~29 000 AED/м²).
— Средняя за последние 12 месяцев – 27 710 AED/м².

Таким образом, Paragon by IGO торгуется на 11–13% дешевле среднерыночного уровня студий по району.

4. Характеристики продаж (распределение площадей и цен)

Площадь студий в Paragon by IGO почти всегда 38,8–41,9 м². Диапазон цен за м² в реализованных сделках:
— Основная масса договоров: 19 000 – 24 500 AED/м².
— Минимумы: близко к 18 600 AED/м²,
— Максимумы: до 26 250 AED/м².

Это достаточно типично для новых комплексов с разными видами и этажами, налицо разброс по индивидуальным параметрам квартиры (вид, этаж, опции).

5. Динамика и уровень аренды (по району)

В районе Business Bay за 2023–2024 годы:
— Ставки аренды на студии выросли с ~1 040 до 1 530–1 590 AED/м² в год.
— За последние 12 месяцев по ~3 760 контрактам средняя ставка – 1 591 AED/м².

В динамике по кварталам: с начала 2022 года рост от 1 045 AED/м² (I квартал 2022) — до 1 505–1 584 AED/м² (IV квартал 2024).

6. Доходность (ROI)

Cредняя цена продажи студии за год в Business Bay: 27 710 AED/м².
Средняя арендная ставка студии за год: 1 591 AED/м².
Расчёт brutto ROI по району: 1 591 / 27 710 ≈ 5,7% годовых.

Корректировка на транзакционные расходы (7–8%): net ROI по району ~5,3%.

Для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых, требуемая «справедливая цена покупки» студии по доходу: 19 900 – 22 700 AED/м². Это на 8–28% ниже текущих цен в Paragon by IGO и районе в целом.

7. Вывод

— Paragon by IGO демонстрирует высокую ликвидность и торгуется с дисконтом к району.
— Доходность арендная по району чуть выше 5% чистыми, до 5,7% brutto. Для дохода 7–8% требуется существенный дисконт от текущих цен.
— Основная инвестиционная привлекательность — в апсайде от дальнейшего формирования арендной базы в доме и повышении капвелью самого объекта.